RIVALUTAZIONE ANCHE SU IMPIANTI E MACCHINARI INFISSI AL SUOLO

Facendo seguito alla circolare n. 8 del 13 marzo 2009, l'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla rivalutazione dei beni immobili d'impresa, introdotta dall'art.15, commi 16-23 del decreto legge 185/2008, convertito con modificazioni in legge 2/2009, specificando, in particolare, che la rivalutazione può essere effettuata anche su impianti e macchinari infissi al suolo ossia quelli che non possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, mantenendo inalterata la loro originaria funzionalità.

L'Agenzia ha, inoltre, chiarito che la rivalutazione può essere effettuata anche nel caso di acquisizione di un diritto reale su un immobile diverso dalla proprietà (ad es. diritto di superficie), a condizione che tale diritto risulti correttamente contabilizzato nello stato patrimoniale alla voce B. II (Immobilizzazioni materiali). Mentre, secondo quanto previsto dall'art. 15, comma 16 del decreto legge 185/2008 non può essere effettuata rivalutazione sulle aree fabbricabili, da considerare tali (art. 36 comma 2 decreto legge n. 223 del 2006) "se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
In sostanza, un'area è da considerare edificabile se entro la data di chiusura dell'esercizio in corso al 31dicembre 2008 (data in cui devono essere iscritti i maggiori valori sui beni) è qualificata tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, sempreché alla stessa data non sia stata riqualificata come non edificabile dallo strumento urbanistico regionale.

La circolare dell'Agenzia ha fatto un'ulteriore precisazione in merito alla possibilità di rivalutare le aree edificate, ossia quelle occupate da costruzione o che vi costituiscono pertinenza, ammettendo che sono da considerare tali se nell'esercizio in corso al 31 dicembre 2007 esiste un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, ossia un edificio nel quale è stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità ed è stata completata la copertura a norma dell'articolo 2645-bis, comma 6, del codice civile.

Per quanto concerne le modalità di esecuzione della rivalutazione, ribadendo quanto disposto dall'art. 5 del D.M. 162/2001 e dalla circolare dell'Agenzia n. 8/2009, sono previsti tre metodi alternativi:

1. rivalutazione contestuale del costo storico del cespite unitariamente alla rivalutazione del relativo fondo;
2. la sola rivalutazione del costo storico del cespite;
3. la riduzione del fondo di ammortamento.

La rivalutazione di tutti i beni appartenenti a ciascuna categoria omogenea (immobili ammortizzabili e immobili non ammortizzabili) va eseguita utilizzando un unico criterio di valutazione (valore corrente o valore interno), ferma restando la possibilità di utilizzare, all'interno della medesima categoria, uno o più metodi di rivalutazione, utilizzabili anche contestualmente al fine di rivalutare lo stesso bene.

Infine, l'Agenzia ha illustrato un utile esempio di calcolo del nuovo piano di ammortamento, a seguito della rivalutazione del bene effettuata utilizzando diversi metodi.

Costo storico del bene immobile ammortizzabile 1.000
Aliquota di ammortamento 3%
Anno di acquisto 2004
Valore di mercato alla fine del 2008 1.400

Piano di ammortamento originario

Anno	Quota ammortamento	Fondo
2004	15	15
2005	30	45
2006	30	75
2007	30	105
2008	30	135
2009	30	165

Valore residuo dell`immobile 865 (1.000 - Fondo 135).
Rivalutazione max 535 (Valore di mercato 1.400 - valore residuo 865).

Per dare rilievo alla rivalutazione massima consentita per un importo pari a 535, il contribuente può, ad esempio, ridurre il fondo ammortamento per un importo pari a 135 ed incrementare contemporaneamente il costo storico del cespite per un importo pari a 400.
In questo caso il limite economico della rivalutazione è rispettato in quanto alla fine del 2008 il costo storico rivalutato e il valore residuo del bene immobile, che in questo caso coincidono, sono in linea con il valore di mercato.

Nuovo piano di ammortamento civilistico

Anno	Quota ammortamento	Fondo
2004	15	15
2005	30	45
2006	30	75
2007	30	105
2008	30	135
2009	42	42

L'Agenzia ha ricordato che il maggior valore attribuito all'immobile in sede di rivalutazione troverà riconoscimento fiscale:

• a partire dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, ai fini dell'ammortamento;
• a partire dal sesto esercizio successivo, ai fini della determinazione delle eventuali plusvalenze o minusvalenze.

Infine, i valori iscritti in bilancio a seguito della rivalutazione non devono in alcun caso superare i valori effettivamente attribuibili ai beni in base al loro "valore corrente" o al "valore interno" del bene.