Rapporto Immobiliare 2013: crolla il mercato residenziale

È stato presentato a Roma il 14 maggio 2013 il Rapporto Immobiliare 2013 relativo al mercato residenziale nel 2012, realizzato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate in collaborazione con l'Associazione Bancaria Italiana.

Il Rapporto evidenzia una tendenza ormai comune a tutti i settori, registrando un vero e proprio crollo del settore residenziale con un calo del 25,7% dei volumi di compravendita delle abitazioni rispetto al 2011 e con un valore di scambio complessivo sceso, parallelamente, di quasi 27 miliardi di euro. Nel 2012 si sono perse oltre 150.000 compravendite rispetto all'anno precedente, risultato peggiore dal 1985 quanto il numero delle abitazioni compravendute erano state circa 430.000.

Le analisi riportate nel Rapporto presentano:

• gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze (magazzini, box e posti auto in gran parte collegati al settore residenziale);
• le classi dimensionali, le superfici complessive e le superfici medie delle abitazioni oggetto di compravendita, stimate in relazione ai vani catastali;
• gli andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
• il valore del volume di scambio delle abitazioni, stimato sulla base delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle superfici compravendute calcolate;
• le caratteristiche dei prestiti erogati dagli istituti di credito tramite mutuo ipotecario in termini di numero di compravendite che utilizzano tale strumento di finanziamento, capitale erogato complessivo e medio per unità, durata e tasso di interesse medio iniziale pattuito.

Nonostante il calo delle compravendite, tiene l'indice di accessibilità (affordability index), che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all'acquisto di un'abitazione. L'indice di accessibilità descrive la relazione tra prezzo delle abitazioni (prezzo unitario per metro quadro moltiplicato la dimensione media delle abitazioni compravendute) e reddito unitario delle famiglie italiane. In particolare, per quanto concerne i prezzi delle abitazioni, dal Rapporto è evidente come se fino a tutto il 2007 i prezzi delle case erano cresciuti ad un buon ritmo (8% medio annuo), successivamente gli effetti della crisi finanziaria, in parte originati proprio dall'abnorme lievitazione dei valori mobiliari nei paesi anglosassoni, provocavano prima una lunga fase di stagnazione (fino a tutto il 2011) e più recentemente (ultimo anno), un marcato calo: nella media del 2012 si riscontra un calo del 2,7%, seconda maggiore riduzione dal 1980, ma con una forte accentuazione recessiva, tanto che la variazione tendenziale del quarto trimestre del 2012 è risultata negativa per il 4,6%.
In definitiva nel secondo semestre del 2012 il prezzo di una casa media sarebbe risultato pari a 157.400 Euro, contro un valore di 164.200 Euro di un anno prima.

Per quanto concerne il reddito disponibile delle famiglie, fino al 2007 si è assistito ad una dinamica positiva, anche se non brillante: se il reddito complessivo aumentava del 3,3% medio annuo, la crescita dei nuclei familiari limitava la crescita del reddito unitario ad un modesto +1,8%, inferiore al tasso di crescita dei prezzi. Ma è con lo scoppio della crisi finanziaria prima e di quella sovrana poi, che le risorse delle famiglie sembrano prosciugarsi: nel secondo semestre del 2012 il reddito delle famiglia media italiana risultava pari a 40.400 Euro, inferiore del 5,6% rispetto al dato di fine 2007 e sostanzialmente in linea con il dato di fine 2004. In definitiva nel corso degli otto anni di osservazione il reddito unitario nominale delle famiglie è rimasto sostanzialmente stazionario.

In sintesi, il Rapporto ha evidenziato:

• una forte riduzione nei volumi di compravendita delle abitazioni, 448.364 NTN (numero delle transazioni normalizzato), -25,7% rispetto al 2011, con un calo inferiore per i capoluoghi, -24,8%, maggiore nei comuni non capoluogo, -26,1%;
• una vendita di abitazioni per un totale di circa 46,4 milioni di metri quadrati, - 25,4% rispetto al 2011, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 mq;
• una forte diminuzione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75,4 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro in meno del 2011;
• una perdita complessiva delle compravendite del 22,4% rispetto al 2011, nelle otto principali città italiane, Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze. In pratica, per le grandi città il valore di scambio stimato delle abitazioni è pari a circa 19,5 miliardi di euro, con una perdita di 5,7 miliardi di euro, -22,5%, rispetto al 2011.