Riforma Condominio: il Senato approva definitivamente la nuova disciplina

Si prevedevano tempi molto più lunghi, invece, con una mossa a sorpresa, il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il ddl n. 71-355-399-1119-1283-B recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici che ha il compito di regolare i rapporti all'interno del condominio alla luce degli sviluppi normativi degli ultimi anni.

Ricordiamo che lo scorso 27 settembre, la Camera aveva approvato, modificandola, la proposta di legge concernente "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" ed, in particolare, rispetto la precedente bozza approvata dal Senato, era stata compiuta una complessiva revisione in un'ottica di generale semplificazione e snellimento, considerando molte norme che negli anni sono intervenute in tema di condominio. Tra queste, la Camera ha apportato alcune revisioni alla luce della mediazione obbligatoria a cui dal 21 marzo 2012 tutti i condomini devono sottostare.
Ricordiamo, però, anche che il 24 ottobre 2012 la Corte Costituzionale ha dichiarato l'incostituzionalità della mediazione civile obbligatoria (in tal senso il nuovo testo del Senato è da analizzare nel dettaglio).

Qui di seguito la sintesi di alcune delle novità inserite nel disegno di legge.

Amministratore diplomato - Non è necessario alcun registro ma restano alcuni requisiti precisi per la nomina (deve aver conseguito il diploma di scuola superiore, godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato). Per fare l'amministratore, ad esempio, bisognerà frequentare un corso di formazione iniziale, oltre ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
L’Amministratore non dovrà essere riconfermato ogni anno ma sarà rinnovato automaticamente, salvo che l'assemblea decida di dimissionarlo; la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire dall'esistenza di almeno nove condomini; dovrà far transitare tutti i movimenti di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio e dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato.
L'amministratore può essere "licenziato" dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale.

Aninali - Nel regolamento condominiale non potranno essere inserite norme che vietino di possedere o detenere animali domestici.

Assicurazione & web - L'assemblea può approvare la creazione di un sito internet del condominio ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'amministratore, inoltre, all'atto della nomina dovrà presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile che copre gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Gli oneri di questa sono a carico dei condomini.

Barriere architettoniche - Nel caso in cui sia necessario adeguare alle norme le parti comuni dell’edificio e nel caso sia necessario procedere all'eliminazione delle barriere architettoniche dell’edifico basterà in assemblea la presenza di condomini che rappresentano un terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50 più uno.

Cambio destinazione d'uso locali comuni - Sarà possibile per l'assemblea incidere sulla titolarità delle cose comuni e la maggioranza potrà decidere se alcuni beni interessino ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere “nuova destinazione d'uso”. La maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà constatare che è venuta meno l'utilità di impianti e cose, che potranno essere dismessi e ceduti a terzi. In questi casi l'avviso di convocazione sarà affisso “nei locali di maggior uso comune” per almeno trenta giorni e dovrà essere recapitato almeno venti giorni prima della riunione.

Riscaldamento - Il distacco di una singola unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato potrà essere effettuato senza dover attendere l’approvazione dell'assemblea condominiale ma a condizione di non creare pregiudizi agli altri condomini e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale.

Repertorio dei condomini - Viene soppresso quello presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio mentre l'Aula di Montecitorio ha approvato un emendamento della commissione Giustizia (sui cui il governo ha espresso parere favorevole) che ha soppresso l'articolo 25 del ddl di riforma. Contro si era già espressa la commissione Bilancio e lo stesso esecutivo, in quanto la norma prevederebbe oneri per le casse dello Stato.

Alleghiamo il testo del disegno di legge approvato dal Senato.