Sanatoria edilizia: i due criteri di verifica del requisito dell’ultimazione per il condono edilizio

Con la Legge n. 47/1985 (c.d. primo condono edilizio) è stato previsto per la prima volta il "perdono" ex lege per la realizzazione senza titolo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche. Possibilità che ha, però, previsto alcune condizioni.

Sanatoria edilizia e ultimazione per il condono edilizio: la sentenza del Consiglio di Stato

Ci occupiamo di questi argomenti con la sentenza n. 134 del 5 gennaio 2021 con la quale il Consiglio di Stato torna ad occuparsi di uno dei temi più controversi: gli abusi, la sanatoria edilizia, i vincoli paesaggistici e le relative norme previste.

Il caso in esame

Sul tavolo dei giudici il ricorso di alcuni condomini sulla concessione in sanatoria ai fini residenziali rilasciata a una società immobiliare proprietaria di una baracca. Per i ricorrenti era assurdo che era stata rilasciata una sanatoria per una baracca realizzata con materiali di fortuna visto, tra l'altro, che nell'area era presente un vincolo di inedificabilità assoluta. Veniva anche contestata, con un secondo ricorso, l'autorizzazione rilasciata da un'amministrazione comunale con cui si avallava la realizzazione di demolizione e nuova costruzione senza variazione di sagoma dell'immobile che i condomini avevano definito baracca, pur mantenendo il verde circostante. Si contestava il fatto che il fabbricato fosse fatiscente e crollato in più punti e, visto che si trattava di nuova costruzione, era un intervento espressamente vietato dal piano regolatore, perché si trova nella zona "città storica di tipo A" in cui è consentita solo la ristrutturazione. Il Tar respingeva tutti i ricorsi. Si chiedeva, dunque, l'intervento del consiglio di Stato.

Cosa dice la legge n. 47 del 1985

È fondamentale analizzare l’art. 31, comma 2, legge n. 47 del 1985 (il c.d. primo condono edilizio). Questo prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione che sono fondamentali per il rilascio del condono edilizio. Si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Il criterio "strutturale"

Si parla di criterio "strutturale" quando c'è il completamento al "rustico", ossia quando gli edifici sono completati almeno al "rustico", cioè quando mancano solo le finiture, come infissi, pavimenti, tramezzi interni, ma che abbiano almeno le tamponature esterne e che siano dunque definiti i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.

Il criterio "funzionale"

Si parla di criterio "funzionale" quando c'è uno stato di avanzamento dei lavori nel fabbricato tale da consentirne, almeno in via ipotetica e salve solo le finiture, una fruizione. In altri termini, l'edificio non deve solo aver assunto una sua forma stabile, ma anche una sua riconoscibile e inequivocabile identità funzionale che ne connoti con chiarezza la destinazione d'uso.

La verifica del'esistenza del manufatto abusivo

I giudici hanno verificato che la baracca esisteva già negli anni '40, attraverso delle foto aeree dell'epoca. Ma non solo. Perché sono stati utilizzati gli esiti di un procedimento penale sempre su queto manufatto abusivo. E inoltre la baracca appare in un film del 1962. Quindi i giudici hanno l'assoluta certezza che la baracca fosse stata realizzata con mattoni e che qualcuno vi abbia pure abitato "seppur in condizioni poco decorose".

Il nulla osta sul vincolo boschivo

Non c'è violazione, per i giudici del consiglio di Stato, dell’articolo 32 della legge n. 47 del 1985 secondo cui "il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso". Infatti, si legge nella sentenza, all'epoca del provvedimento impugnato, il manufatto abusivo non si trovava in un'area sottoposta a vincolo e quindi non era necessario chiedere un parere alle autorità per la tutela di eventuali vincoli. Il vincolo boschivo non si applica, infatti, come stabilisce la legge n. 431 del 1985 alle zone territoriali "B", totalmente o prevalentemente edificate. E la baracca si trova proprio in zona "B", come ha comunicato l'amministrazione comunale. Per questo il ricorso è stato respinto.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it