Superbonus 110%, Ecobonus e Sismabonus: nuovi chiarimenti su demolizione e ricostruzione

Si parla di superbonus 110% e di ecobonus e sismabonus ordinari in una nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate che tratta nello specifico l'argomento demolizione e ricostruzione.

Demolizione e ricostruzione: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nel dettaglio, la risposta n. 70 del 2 febbraio 2021 risponde a 3 distinti quesiti posti da una società di costruzione e ristrutturazione di immobili che intende acquisire un complesso immobiliare ad uso misto, situato in una zona sismica 3, per poi demolirlo e ricostruirlo. Il tutto accedendo alle agevolazioni fiscali previste: superbonus, ecobonus e sismabonus.

Considerato che l'intervento porterà alla riduzione di almeno due classi del rischio sismico e ad un doppio salto di classe energetica, l'istante afferma di voler alienare le unità immobiliari così ricostruite entro 18 mesi dalla fine dei lavori. Precisa anche che l'acquirente potrà essere "una società senza rapporti con l'istante o una società che detiene direttamente o indirettamente una partecipazione azionaria nell'istante".

A fronte di questa situazione chiede:

1. se le detrazioni disciplinate dall'articolo 16 comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 (c.d. sismabonus case antisismiche) spettino nella misura dell'85% del prezzo fino a 96.000,00 euro all'acquirente, per ogni singola unità immobiliare acquistata anche nel caso in cui l'acquirente sia una società che intende iscrivere l'immobile/gli immobili acquistato/i tra il proprio attivo immobilizzato e concederlo/i in locazione a terzi o, in alternativa, iscriverlo/i tra le rimanenze per procedere a successiva rivendita;
2. se la suddetta detrazione possa essere applicata nella misura del 110% (supersismabonus) del prezzo fino a 96.000,00 euro all'acquirente persona fisica, per ogni singola unità immobiliare, sugli importi versati dall'acquirente nel periodo tra 1 luglio 2020 e 31 dicembre 2021 sotto forma di caparra e acconti a fronte di contratto preliminare di compravendita registrato e trascritto nel caso in cui la fine dei lavori e il rogito avvengano successivamente al 31 dicembre 2021;
3. se le detrazioni di cui all'articolo 14 del D.L. n. 63/2013 (c.d. ecobonus) possano essere fruite nella misura del 110% (superecobonus) all'istante per ogni unità immobiliare ad uso abitazione preesistente e, in caso affermativo, se questa detrazione sia compatibile con quelle dei primi due quesiti.

Sismabonus case antisismiche

Partiamo dalla risposta al primo quesito. Dopo aver chiarito la normativa relativa a sismabonus ed ecobonus ordinari e al superbonus 110%, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la sua circolare n. 24/E del 2020 nella quale è riportato che i soggetti titolari di reddito d'impresa non rientrano, in linea di principio, tra coloro che possono fruire del superbonus . Pertanto, nella fattispecie prospettata dall'istante la detrazione sismabonus resta fruibile nella misura ordinaria prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 (75% o 85%).

Supersismabonus

Con riferimento al secondo quesito, la norma richiede quale condizione necessaria per accedere all'agevolazione l'alienazione dell'immobile da parte dell'impresa costruttrice e, dunque, il trasferimento della proprietà dell'immobile, entro il termine di diciotto mesi dalla conclusione dei lavori e comunque entro il termine del 31.12.2021.

Per cui, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista e nel rispetto dei requisiti previsti, è necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.

È, inoltre, possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. Qualora gli acconti siano versati nel periodo di vigenza dell'agevolazione prevista dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) gli acquirenti degli immobili potranno fruire della detrazione del 110%, al ricorrere delle condizioni e dei presupposti previsti dalla norma.

Nella situazione prospettata, i futuri acquirenti degli immobili antisismici nel caso in cui la fine lavori e il rogito avvengano successivamente al 31 dicembre 2021 non potranno beneficiare dell'agevolazione disciplinata dal richiamato articolo 63, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 (a meno che il supersismabonus non sia confermato e prorogato in data successiva).

Superecobonus

Terminiamo, infine, con la terza domanda. In questo caso l'Agenzia delle Entrate chiarisce che l'ecobonus ordinario spetta anche ai titolari di reddito di impresa sugli immobili da loro posseduti o detenuti, a prescindere che siano immobili "strumentali", "beni merce" o "patrimoniali".

Qualora l'istante intenda fruire della predetta detrazione e non sia possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica superiore rispetto alle spese che, invece, determinano una riduzione di almeno due classi del rischio sismico, non risulterebbe rispettato il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa e di conseguenza gli acquirenti sarebbero esclusi dal beneficio di cui ai quesiti precedenti.

Diversamente laddove l'istante possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus, la detrazione non è incompatibile con il beneficio di cui ai quesiti precedenti.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it