Superbonus 110%: da due a una unità immobiliari, i limiti di spesa

Nel caso di edificio bifamiliare che voglia realizzare interventi trainanti e trainati di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico che accedono al superbonus che successivamente portino all'accorpamento delle due unità immobiliari, come si calcolano i limiti di spesa che accedono alla detrazione fiscale del 110%?

Il quesito all'Agenzia delle Entrate

È il nuovo interessante quesito posto all'Agenzia delle Entrate che ha fornito la risposta n. 63 del 28 gennaio 2021 con la quale sono stati forniti alcuni interessanti chiarimenti che però non risultano essere aggiornati alle ultime modifiche apportate al Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021). Proveremo, però, a prendere la risposta dell'Agenzia delle Entrate e ad attualizzarla.

Entrando nel dettaglio, l'istante è proprietario di un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali (A/3) dotate di accesso indipendente dal cortile comune, a cui si accede dalla pubblica via tramite un cancello. L'unità abitativa sita al primo piano è accessibile tramite una scala esterna indipendente dall'altra unità, mentre l'unità immobiliare sita al piano terra è accessibile dal cortile comune alle due unità.

L'Istante intende realizzare su entrambe le unità interventi di:

• ristrutturazione con riduzione del rischio sismico;
• interventi di efficientamento energetico mediante la posa di isolamento termico alle pareti (cappotto), il cambio della caldaia e dell'impianto di riscaldamento;
• la sostituzione degli infissi;
• l'installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo.

Fa anche presente che al termine dei quali le due unità verranno accorpate in un'unica unità immobiliare.

Edifici plurifamiliari non in condominio

Intanto è bene ricordare che dopo le ultime modifiche apportate al Decreto Rilancio il caso di specie, trattandosi di edificio plurifamiliare posseduto da un unico proprietario composto da due unità immobiliari distintamente accatastate, rientra nelle condizioni previste per l'accesso al superbonus a prescindere dall'accesso autonomo e dall'indipendenza funzionale delle unità immobiliari stesse.

L'accorpamento delle unità immobiliari

In riferimento all'accorpamento delle unità immobiliari a seguito degli interventi, l'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.

Pertanto, ad esempio, nel caso in cui:

• un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari potrà accedere al Superbonus ma la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all'edificio unifamiliare iniziale;
• si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell'ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori.

La risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nel caso di specie l'Agenzia delle Entrate (non rilevando le modifiche della Legge di Bilancio 2021) ha risposto che, nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi abbiano accesso autonomo e siano funzionalmente indipendenti, l'istante può, in presenza di tutti gli altri presupposti, accedere al superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni e che per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Il sismabonus

Crea un po' di confusione la risposta che riguarda l'accesso al sismabonus 110%. L'Agenzia delle Entrate, infatti, afferma che per gli interventi di riduzione del rischio sismico, l'art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio non fa alcun riferimento, alle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

Ciò implicherebbe che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali dell'intero edificio e, pertanto, nell'ipotesi in cui l'edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle "parti comuni" alle predette unità immobiliari. Nel caso di specie, pertanto, essendo l'edificio oggetto di intervento alla data di inizio dei lavori composto da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque, non in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici non sarebbero ammesse al supersismabonus.

In realtà, con la modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2021 all'art. 119, comma 9, lettera a) è stato precisato che il superbonus (sia ecobonus che sismabonus 110%) possa essere applicato anche agli interventi effettuati "dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche".

In tal senso sarebbe opportuno che l'Agenzia delle Entrate evitasse di pubblicare risposte nel 2021 che non risultino aggiornate alla normativa vigente.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it