Superbonus 110% e abusi edilizi: la sanatoria apre alle detrazioni fiscali?

Superbonus 110%: se c'è un argomento che tiene banco nelle ultime settimane è quello relativo al rapporto intercorrente tra l'abuso edilizio perpetrato su una unità immobiliare e la possibilità da parte del condominio di fruire delle nuove agevolazioni fiscali del 110% (c.d. Superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

Superbonus 110%: si può fruire delle detrazioni fiscali in caso di abusi edilizi?

Alla domanda "può la violazione di una singola unità immobiliare inficiare la fruizione di un beneficio da parte di tutto il condominio?" abbiamo già risposto nell'articolo "Superbonus 110%: i piccoli abusi edilizi bloccano le detrazioni fiscali?" con un secco "dipende" e rimandando alla corretta analisi di un professionista abilitato che dopo una valutazione della conformità urbanistica delle singole unità immobiliari potrà avere un chiaro quadro della situazione dell'edificio.

Certamente, l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) stabilisce delle casistiche per le quali non è possibile beneficiare di alcuna agevolazione fiscale ovvero interventi abusivi realizzati:

• in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso;
• sulla base di un titolo successivamente annullato;
• il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Viene anche precisato che il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte.

Abusi edilizi formali e sostanziali

Ciò premesso, è possibile distinguere due tipologie di abuso edilizio:

• formali, nel caso siamo in presenza di inosservanza totale o parziale del prescritto titolo abilitativo;
• sostanziali, nel caso l'intervento non rispetti gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, le modalità esecutive previste dal titolo abilitativo e la disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Certamente, ex post è possibile regolarizzare i soli abusi edilizi formali mediante la procedura di accertamento di conformità dell'attività alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della proposizione della domanda di sanatoria (c.d. doppia conformità).

Sanatoria edilizia e Superbonus 110%: è possibile fruire delle detrazioni fiscali?

Il Testo Unico Edilizia prevede, dunque, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria (art. 36) o della SCIA in sanatoria (art. 37, comma 4). Ciò premesso, la domanda sorge spontanea: nel caso venga rilevato un abuso sanabile e lo si sana prima di iniziare i lavori, si può usufruire del Superbonus 110%?

La risposta, come sempre, sta nella norma. L'art. 50, comma 4 del Testo Unico Edilizia recita:

Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49.

Ma, se ciò non dovesse bastare, la Decisione n. 5034/1990 della Commissione Tributaria Centrale ha stabilito che “(…) gli effetti della sanatoria edilizia retroagiscono al momento dell’insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno ex tunc gli impedimenti alla concessione della agevolazione fiscale (…)”.

Superbonus 110% e abusi edilizi: affidarsi sempre ad un tecnico

In definitiva, considerato il crescente interesse verso le nuove detrazioni fiscali del 110%, prima di avventurarsi in lavori avventati senza le adeguate coperture economiche e nella speranza di "ristrutturare gratis" (cosa che non potrà mai esserci completamente), è sempre auspicabile dare mandato ad un professionista abilitato che, ancor prima di realizzare un progetto o una diagnosi energetica, effettui un'analisi della condizione urbanistica dell'immobile.

Conformità urbanistica e condominio

Dalla verifica della conformità urbanistica si potrà, dunque, procedere su un'analisi delle strade percorribili in caso di abusi edilizi in una delle unità immobiliari facenti parte del condominio che, ricordiamo, è una forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Le norme che regolano il condominio sono contenute nel Libro Terzo, Titolo VII, Capo II del Codice Civile per il quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene e il singolo condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

È anche vero che l'art. 1117-quater del Codice civile prevede che "In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie".

Occhio, dunque, perché per la fruizione del Superbonus 110% ogni singola unità immobiliare sarà sotto l'occhio dell'Agenzia delle Entrate che, prevediamo, starà molto attenta che gli interventi siano svolti correttamente e gli immobili siano conformi dal punto di vista urbanistico.

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A cura di Ing. Gianluca Oreto