Superbonus 110% e opere interne: gli abusi dentro l'unità immobiliare bloccano la detrazione fiscale?

Una delle modifiche più significative apportate al Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) durante questo primo anno di applicazione del superbonus 110%, riguarda lo stato legittimo e la verifica di conformità urbanistica-edilizia degli immobili dove si vuole intervenire applicando la detrazione fiscale.

Superbonus 110% e verifica di conformità urbanistica-edilizia

Una delle condizioni necessarie per la fruizione di qualsiasi detrazione fiscale prevista su un intervento edilizio è che lo stesso risulti essere esente da abusi. L'art. 49 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) prevede, infatti, che un intervento realizzato su un immobile privo di conformità urbanistica-edilizia non può beneficiare di alcuna agevolazione fiscale previste dalle norme. Nel dettaglio, l'articolo del testo unico edilizia parla di contrasti devono riguardare "violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

Una disposizione "superata" in parte dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) che ha aggiunto all'art. 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Abusi su parti comuni e parti private

Oggi rispondiamo alla domanda arrivata alla Posta di LavoriPubblici.it da Claudia C.: "Il condominio dove abito sta valutando l'approvazione di un intervento di isolamento mediante cappotto termico con accesso al superbonus. Dentro casa mia ho apportato negli anni delle modifiche interne senza alcuna regolarizzazione. È un problema per la fruizione della detrazione fiscale?".

Per rispondere correttamente alla richiesta della nostra lettrice occorre come sempre prendere come unico riferimento la normativa.

Con l'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio il legislatore ha voluto fare un netto distinguo tra gli edifici plurifamiliari e quelli unifamiliari.

Per gli edifici plurifamiliari (che siano in condominio o no poco importa) per la richiesta del titolo abilitativo necessario per un intervento di isolamento termico a cappotto (che a seconda dei SUE può essere una CILA o una SCIA), il tecnico dovrà limitarsi ad asseverare la conformità delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Su questa asseverazione, tra le altre cose, si è aperto un lungo dibattito tra i tecnici circa la necessità di asseverare solo le parti comuni interessate dall'intervento oppure tutte le parti comuni dell'edificio. Differenza sostanziale che cambia notevolmente sia il lavoro del tecnico sia le possibilità di accesso al superbonus.

Cosa diversa accade nel caso di abusi su edifici unifamiliari o unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenti dal punto di vista funzionale. In questo caso l'accertamento del tecnico dovrà riguardare l'edificio nella sua interezza per cui eventuali abusi precluderebbero l'accesso alla detrazione fiscale del 110%.

Fatta questa dovuta premessa, quello che è certo è che per gli edifici plurifamiliari eventuali abusi su parti private non vanno ad inficiare la possibilità di accesso al superbonus 110%.

Abusi sanabili

Ma per rispondere compiutamente alla nostra lettrice occorre anche fare un distinguo tra le tipologie di abuso e le possibilità di sanatoria edilizia.

Il Testo Unico Edilizia prevede, infatti, 2 tipologie di sanatoria edilizia per gli interventi subordinati a:

• permesso di costruire;
• segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

In questi due casi, la normativa edilizia prevede la possibilità di sanatoria edilizia nel caso sussista la condizione di doppia conformità. Se, cioè, l'intervento realizzato in assenza di titolo edilizio risulta essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda, è possibile regolarizzarlo mediante l'attivazione dell'accertamento di conformità.

Abusi su opere interne

La normativa edilizia prevede, però, 3 tipologie di interventi:

• quelli subordinati a SCIA;
• quelle per i quali serve il permesso di costruire (PdC);
• quelli che non richiedono titoli edilizi (edilizia libera).

Esiste anche una quarta tipologie di intervento edilizio. Nel caso, infatti, l'intervento non sia riconducibile tra quelli di edilizia libera ma neanche tra quelli che richiedono permesso di costruire o SCIA, è possibile realizzarli previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. Si tratta degli interventi soggetti a quella che è denominata Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o CILA.

In questi casi si possono effettuare i lavori trasmettendo al SUE l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità:

• che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti;
• che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio;
• la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Le opere interne che non coinvolgono le parti strutturali né quelle sul rendimento energetico sono tra quelle per le quali serve unicamente la CILA.

CILA tardiva

Ma cosa accade nel caso sia stata mutata la distribuzione interna di una unità immobiliare? si può parlare di abuso edilizio? in realtà NO perché la mancata comunicazione della CILA comporta unicamente la sanzione pecuniaria di 1.000 euro che può essere ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

In queste casi, dunque, non è possibile parlare di abuso edilizio (che prevede una consistenza maggiore perché l'intervento è stato realizzato senza PdC o SCIA) ed è possibile sanare la situazione con quella che ormai tutti conoscono come CILA tardiva.

Conclusioni

In conclusione, al fine di rendere perfettamente conforme la sua abitazione, consigliamo a Claudia C. di rivolgersi ad un tecnico abilitato per la regolarizzazione dello stato di fatto che, comunque, non pregiudicherebbe l'accesso al superbonus per il condominio.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it