Superbonus 110%: le cose fondamentali da sapere per i condomini

Quando si sente la parola "condominio" spesso la prima reazione non è delle più positive. Condividere lo stesso tetto con altre persone, pur in abitazioni differenti, non è la cosa più semplice del mondo. Soprattutto quando si parla di gestione delle parti comuni e interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il superbonus nei condomini

Nelle difficoltà ordinarie a cui prova a rispondere quasi quotidianamente un amministratore di condominio, oltre alla corretta gestione della contabilità, ci sono la riscossione delle quote ordinarie e straordinarie, i pagamenti ai fornitori, gli accantonamenti per eventuali lavori, le lamentele dei condomini e oggi anche le speranze di chi è venuto a sapere dell'ormai noto superbonus e intende non perdere l'occasione.

L'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) ha, infatti, offerto la possibilità a tutti i condomini di realizzare alcuni interventi di riqualificazione energetica accedendo alla detrazione fiscale del 110% (c.d. superbonus). Ma non solo. Realizzando quelli che sono stati definiti interventi trainanti sulle parti comuni del condominio, il singolo condomino potrà realizzare importanti interventi di riqualificazione energetica sul proprio appartamento (ad esempio la sostituzione degli infissi) portando in detrazione le spese con la stessa aliquota del bonus 110%.

Una occasione molto ghiotta che sta ingolosendo un po' tutti: dai contribuenti, ai tecnici e le imprese, fino ad arrivare ai più classici degli affaristi che sovente girano l'Italia proponendo alcuni interventi a tappeto.

Cosa c'è da sapere di importante per i condomini

Sono tanti i punti su cui bisogna fare molta attenzione prima di pensare, anche solo lontanamente, di approcciarsi al Superbonus. Proveremo a riepilogarle, rimandando gli approfondimenti più generali e tecnici alla lettura del nostro Speciale Superbonus 110% o alla guida dalla A alla Z gratuita realizzata dalla redazione.

La prima cosa da sapere è che i tempi non sono lunghi. Ad oggi è previsto un orizzonte temporale "certo" che termina il 31 dicembre 2021 a cui occorre aggiungere una proroga prevista dal Decreto Rilancio, in attesa di conferma dell'Europa. In linea di massima, se la proroga dovesse essere confermata, il superbonus potrà essere utilizzato fino al 30 giugno 2022 e per i condomini che a questa data avranno effettuato lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, il superbonus spetterà anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Le analisi di prefattibilità, fattibilità, le diagnosi energetiche e il progetto

Potrebbero sembrare dei tempi molto ampi, ma se consideriamo che all'approvazione da parte dell'assemblea deve seguire una prima analisi di prefattibilità in cui verificare la conformità urbanistica-edilizia e le difficoltà a reperire la documentazione presso gli uffici preposti (il Covid e l'assenza di digitalizzazione non aiutano), già solo questa fase può far volare via diversi mesi.

Nel caso l'immobile sia conforme e presenti tutte le caratteristiche per accedere alla detrazione fiscale del 110%, si va alla seconda fase di vera e propria fattibilità dell'intervento. Il tecnico deve reperire tutti gli attestati di prestazione energetica (APE) delle singole unità immobiliari componenti l'edificio e, se mancanti, realizzarli ex novo mediante delle diagnosi energetiche. Attività anche queste lunghe. Presi tutti gli APE, il tecnico potrà determinare la classe energetica di partenza dell'edificio e da qui passare alla realizzazione di un progetto da cui l'immobile dovrà risultare migliorato di due classi energetiche (doppio salto di classe).

L'esecuzione dei lavori

Dopo la definizione del progetto parte la fase "esecutiva" con la realizzazione di un progetto esecutivo e un computo metrico a cui segue la scelta dell'impresa. Impresa che dovrà rispondere alle volontà di tutti i condomini. Tra loro ci sarà, infatti, chi vorrà portare in detrazione direttamente le spese ma anche chi preferirà optare per la cessione del credito oppure vorrà direttamente lo sconto in fattura da parte dell'impresa.

L'approvazione dei lavori e l'assemblea condominiale

Ma in tutto questo ci stiamo dimenticando la parte più importante: l'approvazione dei lavori che come sappiamo in un condominio passa sempre dall'Assemblea che è sempre sovrana per queste importanti scelte.

E qui possono nascere alcune difficoltà. Intanto in tempi di Covid è difficile convocare le assemblee in presenza e quelle in videoconferenza spesso non riescono ad essere convocate a causa della scarsa digitalizzazione di alcuni condomini (o dell'amministratore stesso) oppure perché ancora non risulta essere perfettamente chiaro come blindare un verbale che sia inoppugnabile.

Tralasciando gli aspetti legati alla convocazione dell'assemblea, l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha provato a venire incontro alle esigenze dei condomini prevedendo che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi che accedono al superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. È stato anche previsto che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità indicate precedentemente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

1/3 dei millesimi basterà?

Potrebbe sembrare semplice. Maggioranza dei condomini e 1/3 dei millesimi dell'edificio. Ma...e se (come spesso accade) durante la redazione del progetto il tecnico si rende conto che per soddisfare il requisito del doppio salto di classe energetica occorre intervenire sulle singole unità immobiliari? Può il condominio obbligare un singolo condomino ad effettuare dei lavori all'interno della sua abitazione? chiaramente la risposta è negativa.

Quindi, a meno che non si è convinti che (ad esempio) il cappotto termico consenta da solo il doppio salto di classe (ma quale tecnico lo garantirebbe apriori?) oppure l'assemblea decida di investire del denaro per la redazione di un progetto che potrebbe non portare alla realizzazione degli interventi (e quindi niente bonus 110%). La soluzione è solo una: benché la norma consenta l'approvazione degli interventi con appena 1/3 dei millesimi, sarebbe sempre opportuno che TUTTI i condomini siano d'accordo.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it