Superbonus con demolizione, ricostruzione e aumento di volumetria: nuovi chiarimenti dal Fisco

Nel caso di demolizione di tre unità immobiliari non residenziali (collabente F/2), di cui due pertinenze (agricola C/2 e stalla C/6) di un'altra unità immobiliare (non oggetto di intervento), e la ricostruzione di 2 unità residenziali con aumento di volumetria, è possibile avere accesso al superbonus? E nel caso possa avervi accesso quali sono i limiti di spesa?

Superbonus con demolizione, ricostruzione e aumento di volumetria: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

È il nuovo interpello a cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito la risposta n. 210 del 25 marzo 2021 ad oggetto "Superbonus - interventi antisismici attuati mediante demolizione di tre unità immobiliari non residenziali e ricostruzione di due unità abitative unifamiliari - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)".

L'argomento, dunque, è sempre lo stesso: le detrazioni fiscali del 110% previste dall'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico. Detrazioni che possono essere fruite anche in caso di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia).

Nel caso di specie stiamo parlando della demolizione e ricostruzione di 3 immobili ad uso non abitativo e la ricostruzione di 2 immobili con ampliamento della volumetria e diversa sagoma, cambio di destinazione d'uso. Il tutto mediante interventi di riduzione del rischio con miglioramento di almeno 2 classi di rischio sismico e, come interventi trainati, installazione di impianti fotovoltaici e di accumulo su ciascuno degli edifici, nonché di colonnine elettriche.

Superbonus: ok alla demolizione e ricostruzione

Dopo aver chiarito tutti i presupposti per accedere al bonus 110%, la risposta dell'Agenzia delle Entrate ha ricordato che nell'ipotesi prospettata di "demolizione e ricostruzione", l'agevolazione del 110% spetta solo e soltanto nel caso in cui l'intervento sia inquadrato nella categoria delle "ristrutturazioni edilizie" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico Edilizia.

Ciò premesso, nel caso di demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico, la detrazione fiscale di cui ai commi da 1- bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (sismabonus) è incrementata al 110% per le spese sostenute dall'1 luglio 2020 al 30 giugno 2022 (data da confermare alla Commissione europea).

Tale detrazione si applica su un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

Interventi trainati

I commi 5 e 6 dell'art. 119 del Decreto Rilancio, nel caso di realizzazione di uno degli interventi trainanti di ecobonus o sismabonus, prevedono la possibilità di portare in detrazione al 110% le spese sostenute congiuntamente per:

• l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

Mentre, l'istallazione di colonnine di ricarica può essere portata in detrazione al 110% solo nel caso di miglioramento di due classi energetiche e quindi solo se realizzate congiuntamente con gli interventi di efficientamento energetico(comma 1, articolo 119 del decreto Rilancio).

OK al superbonus per le unità collabenti

L'Agenzia delle Entrate conferma ancora una volta la possibilità di agevolare al 110% gli interventi sulle unità collabenti (categoria catastale F/2), a condizione che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Ciò in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Questo vale sia nel caso di interventi di ecobonus o sismabonus 110%.

Come detto, tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Nel caso di specie, fermo restando il rispetto delle condizioni e degli adempimenti normativamente previsti, l'Istante può fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, purché nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti che l'opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione nonché risulti il cambio d'uso degli immobili in "residenziale".

Superbonus e interventi trainati

In riferimento agli interventi trainati prospettati, non essendo prevista la riqualificazione energetica e quindi l'ecobonus 110%, l'istante potrà fruire del Superbonus solo per l'istallazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo, per i quali il limite di spesa massimo ammissibile deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.

Non potrà accedere al superbonus per le colonnine di ricarica.

Superbonus e limiti di spesa

Per quanto concerne i liniti di spesa, anche in questo caso sono ormai tanti i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate che ha confermato di considerare la situazione all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.

Ai fini del calcolo del limite di spesa ammissibile, l'Istante dovrà considerare il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori e, pertanto, nel caso prospettato il limite di spesa:

• per gli interventi antisismici è pari a 288.000 euro (96.000 euro per 3);
• per l'installazione degli impianti fotovoltaici è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• per l'istallazione dei sistemi di accumulo è pari a 144.000 euro (euro 48.000 per 3) e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.