Tabelle millesimali: cosa e quali sono, chi le calcola e come

In questo approfondimento entreremo nel dettaglio delle tabelle millesimali ovvero delle quote di partecipazione di ogni proprietà esclusiva alle spese per la conservazione della parti comuni, indicando esattamente cosa sono, chi le può redigere e come.

1. Cosa sono le tabelle millesimali e quando sono obbligatorie
2. Quali sono le tabelle millesimali
   1. Tabella A
   2. Tabella B
   3. Tabella C
   4. Tabella D
   5. Tabella E
   6. Tabella F
   7. Tabella G
3. Chi può redigere le tabelle millesimali
4. Come di redigono le tabelle millesimali
5. Esempio di redazione della Tabella A

Cosa sono le tabelle millesimali e quando sono obbligatorie

In tutti i condomini, le singole unità immobiliari si avvalgono di parti e servizi comuni che necessariamente devono essere amministrate in modo unitario, tra cui:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e lastrici solari, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune i portoni d’ingresso, i portici, i cortili e tutte le parti dell’edificio necessario all’uso comune;
• i locali per la portineria, per il riscaldamento centralizzato, per la lavanderia, e per altri simili servizi comuni;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualsiasi genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, ecc., gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Come previsto dall'art. 1118 del codice civile (sostituito dall’art. 2 della Legge n. 220 dell’11 dicembre 2012), ogni singola unità immobiliare deve obbligatoriamente partecipare alle spese per la conservazione della parti comuni, in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Nelle disposizioni per l’attuazione del codice civile (art. 68) si stabilisce che, le quote di partecipazione di ogni proprietà esclusiva, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Le Tabelle Millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi e sono utilizzate:

• come criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà;
• per il funzionamento dell’Assemblea condominiale.

Vengono allegate al regolamento condominiale e sono obbligatorie quando il numero dei Condomini è superiore a 10.

Quali sono le tabelle millesimali

L’art. 1123 del codice civile introduce il concetto di ripartizione delle spese, distinguendo se si tratti di spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, per parti comuni suscettibili di utilizzazione separata e quelle relative a beni che possono essere utilizzati separatamente.

Sono, dunque, necessarie non una unica Tabella Millesimale, ma diverse a seconda della conformazione e delle esigenze del complesso condominiale che avremo dinanzi.

Tra le Tabelle millesimali necessarie ad ogni condominio è possibile distinguere le seguenti:

Tabella A

Rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi. È utilizzata:

• per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni;
• per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle Assemblee;
• per l’approvazione delle delibere.

È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno le altre.

Tabella B

Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.

Tabella C

Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore.

Tabella D

Relativa alla ripartizione spese di portierato.

Tabella E

Relativa alla ripartizione spese per la pulizia e illuminazione androne.

Tabella F

Relativa alla ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari.

Tabella G

Relativa alla ripartizione delle spese per impianti fognanti.

Chi può redigere le tabelle millesimali

La normativa non prevede alcuna competenza specifica o qualifica per la redazione delle tabelle millesimali quindi, in linea di massima, potrebbero essere calcolate da chiunque. Considerata l'importanza della materia e i risvolti pratici (ma soprattutto economici) è sempre buona pratica affidarsi a professionisti tecnici esperti tra cui architetti, ingegneri o geometri (trova un professionista esperto nella tua città).

Come di redigono le tabelle millesimali

La prima operazione necessaria per la stesura delle Tabelle Millesimali, è effettuare un attento studio dell’immobile, verificando quali siano le parti comuni a tutti i Condomini e se ne esistano alcune ad uso differenziato.

È necessario acquisire il maggior numero di informazioni possibili, al fine di poter stabilire quali Tabelle Millesimali occorrono per la gestione amministrativa dello stabile. Entrando nel dettaglio occorre:

Rilievo delle superfici utili - Le superfici di ogni locale che costituiscono le varie unità immobiliari, possono essere rilevate con l’ausilio di planimetrie. Sarà necessario effettuare delle misurazioni di alcuni locali al fine di verificare l’esattezza dei dati forniti. In mancanza di tale supporto sarà necessario rilevare le superfici utili di ogni unità immobiliare. La superficie utile è intesa al netto dei muri, pilastri ed altre strutture, includendo gli eventuali incassi nelle murature aventi superfici tali da potersi considerare utile a tutti gli effetti (es. Armadi a muro).

Verifica della destinazione dei vani -  Al fine di poter attribuire un coefficiente di destinazione e funzionalità, sarà utile verificare la destinazione dei singoli ambienti e la loro collocazione. Si potrà così stabilire, secondo il criterio dell’ordinarietà, la disposizione che valorizza al massimo l’unità immobiliare, a prescindere dalla destinazione che il singolo condomino abbia assegnato a ciascun locale.

Verifica dell’orientamento - Questa verifica serve a rilevare la posizione dello stabile rispetto ai punti cardinali. È necessaria al fine di poter attribuire il relativo coefficiente ad ogni ambiente in base all’affaccio.

Verifica del tipo di affaccio - In sede di sopralluogo è importante verificare gli affacci dei prospetti della facciata, in quanto la diversità è un elemento da tenere in considerazione al momento dell’applicazione del coefficiente di prospetto.

Verifica dell’altezza dei vani - È opportuno rilevare l’altezza netta dei vani, misurando la distanza verticale da pavimento a pavimento dei piani sovrastanti, e l’altezza dal suolo dei diversi piani.

Verifica di luminosità - Al fine di poter applicare il relativo coefficiente, è necessario calcolare il rapporto illuminante di ogni singolo vano, che si ottiene dividendo la superficie illuminante per la superficie utile. In sede di sopralluogo sarà quindi necessario rilevare le misure di ogni apertura illuminante.

Verifica degli elementi radianti - Se lo stabile è fornito di un impianto di riscaldamento comune, è necessario verificare che gli elementi radianti siano uguali per ogni unità immobiliare, ossia dello stesso materiale e delle stesse dimensioni. Se così non fosse, si renderà necessario un rilievo particolareggiato dove si annoteranno le caratteristiche principali quali: materiale, numero di colonne, numero di elementi ed altezza. È inoltre opportuno individuare l’esatta posizione del locale caldaia, in quanto il fattore distanza influenza il buon utilizzo del servizio.

Esempio di redazione della Tabella A

Di seguito è illustrata una tabella che mostra come può essere eseguito il calcolo della superficie virtuale di una unità immobiliare, in questo caso un appartamento. Le prime righe sono dedicate all’identificazione dell’unità immobiliare, dove si scriveranno i dati relativi al Condomino, i dati catastali, il piano e la destinazione. La colonna Locali si compilerà descrivendo la destinazione di ogni vano dell’alloggio e nella successiva colonna verranno riportate le superfici utili dei vani corrispondenti. Nelle colonne a seguire vengono introdotti i coefficienti correttivi riferiti alle caratteristiche proprie di ogni locale. Nella riga Prodotto dei coefficienti si riporta il prodotto di tutti i coefficienti utilizzati che, moltiplicato per le superfici utili, genera le superfici ragguagliate che andranno inserite nella riga Superficie ragguagliata ai coefficienti. La somma di tutte le superfici ragguagliate ci fornisce la superficie virtuale che useremo per il calcolo dei millesimi di proprietà.

In allegato un esempio completo di relazione tecnica di redazione delle tabelle millesimali.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it