Trasferimento di cubatura senza vincoli: Nelle zone agricole, una mascherata variante ai PRG

La Regione siciliana con l’articolo 22 della legge 10 agosto 2016, n. 16 (art. 22 - 1. Ai fini della cessione dei diritti edificatori, di cubatura e di trasferimento di volumetrie, si applica quanto previsto dall'articolo 5 della legge 12 luglio 2011, n. 106, per la delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia), ha rinviato dinamicamente alle disposizioni di cui all’articolo 5 della legge nazionale 12 giugno 2011, n. 106 relativa alla cessione di cubatura e, più in generale, al trasferimento dei diritti edificatori.

La legittimazione della cosiddetta cessione di cubatura trova codificazione nel comma 1, punto 2-bis dell’art. 2643 Codice civile così come modificato dall’articolo 5, comma 2 del d.l. 13 maggio 2011, n. 50 convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 in cui è precisato che “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;”.

Il Consiglio di Stato con sentenza 21 novembre 2016, n. 4861 ha precisato che “Deve ritenersi ammissibile e legittimo, sotto un profilo urbanistico-edilizio, il trasferimento della cubatura in quanto, tra l’altro, riconosciuto dal legislatore statale come schema negoziale tipico (recependo l’istituto già affermatosi nella prassi dei mercatores immobiliari) – nell’esplicazione della potestà legislativa esclusiva attribuita allo Stato in materia di ordinamento civile –, deve ritenersi generalmente ammesso, salvo che la normativa settoriale urbanistica (nella specie viene in rilievo la disciplina provinciale, rientrando l’urbanistica nelle materie attribuite alla competenza primaria delle province autonome) ovvero gli strumenti di pianificazione territoriale lo vietino per particolari ragioni o lo assoggettino a particolari condizioni, in tal senso dovendo essere inteso il rinvio del novellato art. 2643, n. 2-bis), cod. civ., alle «normative statali o regionali», ovvero agli «strumenti di pianificazione territoriale» (in altri termini, il trasferimento di diritti edificatori trova il proprio limite, oltre che in eventuali discipline speciali della legislazione urbanistica, nelle statuizioni degli strumenti urbanistici, i quali potrebbero vietare tali operazioni per alcune aree, oppure contenere previsioni inerenti alla determinazione della volumetria realizzabile fondata su criteriincompatibili con il suo trasferimento);”.   

La Regione siciliana con l’art. 22 della legge regionale 10 agosto 2016, n. 16 ha rinviato dinamicamente alle disposizioni di cui all’articolo 5 del d.l. 13 maggio 2011, n. 50 convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 relativo alla cessione di cubatura e, più in generale, al trasferimento dei diritti edificatori con la precisazione che la delocalizzazione delle volumetrie può essere effettuata in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia.

Successivamente, l’Assessorato del territorio e dell’ambiente con la nota prot. 21100 del 23/11/2017 inviata al Comune di Campobello di Mazara ha precisato che la definizione, questa volta tecnica, della locuzione "compatibilità" va letta nel senso stretto del termine inteso come "identità", sia con riguardo alle zone omogenee di provenienza e di destinazione finale le quali devono possedere la medesima classificazione ed indice territoriale (A1-A 1; A2-A2; B1-B1 ; B2-B2; ecc.), sia relativamente alla categoria funzionale delle costruzioni ed opere che in tali zone omogenee possono essere realizzate, per le quali può farsi riferimento alla classificazione operata dall'art. 23-ter (a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale) del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii., recepito nella Regione siciliana dall'art. 1 della legge regionale n. 16 del 2016.

Nella stessa nota è precisato che “In ultimo, è appena il caso di evidenziare che, poiché la materia urbanistica rientra tra le prerogative statutarie in capo al Legislatore regionale, il trasferimento dei diritti edificatori deve trovare adeguata previsione all’interno degli strumenti urbanistici comunali, i quali possono disciplinarne i termini. di applicazione e fissare eventuali limitazioni alle disposizioni di cui alla nonna de qua con riguardo, in particolare, agli ambiti territoriali delle zone serventi e di destinazione finale (e.cl. ''atterraggio"), nel rispetto comunque della analoga destinazione urbanistica di piano e delle tipologie edilizie i n tal i zone consentite (cfr. citata Sentenza del Cons. Stato n. 4861 del 2016)”.

Successivamente alla citata nota prot. 21100 del 23/11/2017, alcune amministrazioni comunali hanno predisposto Regolamenti in piena libertà per quanto concerne le zone agricole prevedendo, sic et simpliciter, la possibilità del trasferimento di una cubatura pari a volte ad un quarto, a volte del 100% ed a volte anche doppia rispetta a quella prevista in molti casi dello 0,03 m³/m².

Tra l’altro, quasi sempre, non c’è alcun altro limite nel citato trasferimento di cubatura che potrà essere realizzato anche:

• in aree di modeste dimensioni mentre quando si parla di zone di P.R.G. relative al “Sistema agricolo-ambientale” è opportuno fare riferimento ad estensioni non inferiori a 10.000 metri quadrati (1 ettaro);
• consentendo il trasferimento di cubatura anche tra zone che pur possedendo la medesima classificazione ed indice territoriale si trovano a distanza tale ed in condizioni tali per le quali non sembra possa essere rispettato quanto disposto dalla sentenza del Tar Campania n. 5737 dello scorso 2 ottobre 2018 che dispone che la cessione di cubatura richiede non soltanto l’omogeneità urbanistica dei fondi ma anche la loro contiguità nel senso che, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini come, per altro disposto, anche, nella sentenza del TAR Salerno n. 1675 del 19 luglio 2016, nella sentenza del TAR Sicilia n. 1304 del 19/05/2014 ed, anche, nella sentenza del Consiglio di Stato n. 4195 del 20/08/2013. Nella fattispecie in molti casi non c’è alcun vincolo relativo alla distanza tra “area di ricaduta o ricevente” ed “area di origine o sorgente” con la risultanza che anche una area senza nessuna possibilià agricola ubicata in zone che, pur non avendo una vocazione agricola (pietraie), possono cedere la propria cubatura a zone distanti anche chilometri della medesima classificazione ed indice territoriale (E1);
• consentendo il trasferimento di cubatura anche nel caso di aree di modeste estensioni che potranno usufruire di cubature aggiuntive anche se non hanno nessuna valenza agricola;
• consentendo il trasferimento di cubatura anche su da aree che non hanno nessuna valenza agricola e non coltivate dal punto di vista agricolo;
• consentendo il trasferimento di cubatura anche su aree che hanno avuto già aumenti di cubatura attraverso il Piano casa;
• consentendo il trasferimento di cubatura anche su aree che hanno sono state soggette di condoni edilizi;
• consentendo il trasferimento di cubatura anche su aree interessate, in atto, da un eventuale piano paesaggistico.

In tali condizioni nelle zone di P.R.G. relative al “Sistema agricolo-ambientale” E1 si potrebbe arrivare ad un trasferimento di cubatura “di massa” da aree di minore pregio ad aree di maggiore pregio con il depauperamento del tessuto agricolo ambientale, con edificazione anche in piccoli lotti da 2.000 a 5.000 metri quadrati con un’operazione di “lottizzazione abusiva mascherata” e con la distruzione del bene che le città hanno di un territorio spesso ancora incontaminato. La situazione, porterebbe alla possibilità di realizzare in verde agricolo una casa di 100 m² in un lotto di 3.000 m² (50 x 60) con l'aggravante che tutte le cubature di zone agricole senza interesse dal punto di vista edificatorio potrebbero essere trasferite in zone appetibili dal punto di vista edificatorio con una situazione che sconvolgerebbe l’attuale tessuto agricolo ambientale fatto da molti vuoti (aree coltivate con vigneti, uliveti e carciofeti ed altro) e pochi pieni (costruzioni) con un danno incalcolabile per il turismo siciliano per questa sua peculiarità di incontaminato tessuto agricolo ambientale.

Si tratterebbe di una modfica mascherata dal trasferimento di cubatura dei vari PRG dell’isola.

Riteniamo urgente un intervento dell'Assessorato regionale del territorio ed ambiente al fine di dare adeguate direttive ai comuni dell'isola per bloccare quello che si sta verificando di amministrazioni comunali che a ruota libera e senza alcun vincolo procedono a predisporre Regolamenti per la cessione di cubatura, senza vincoli di contiguità (distanza) tra le aree (area ricevente e area sorgente) o di altro, con la trasformazione di zone agricole, in zone del tutto edificabili che, in certi casi, arrivano ad esprimere, con il trasferimento di cubatura, densità edilizie superiori anche allo 0,10 m³/m² con grave danno per il territorio e senza alcuna variante al PRG in atto in vigore.

A cura di arch. Paolo Oreto