Abusi edilizi: a chi spetta verificare la sanabilità delle opere?

In presenza di abusi edilizi, la normativa non pone alcun obbligo in capo all'Autorità comunale, prima di emanare l'ordinanza di demolizione, di verificarne la sanabilità ai sensi dell'art. 36, d.P.R. n. 380/2001.

Ciò si evince chiaramente dagli artt. 27 e 31 del Testo Unico Edilizia, che obbligano il responsabile del competente ufficio comunale a reprimere l'abuso, senza alcuna valutazione di sanabilità, nonché dallo stesso art. 36 che rimette all'esclusiva iniziativa della parte interessata l'attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica ivi disciplinato.

Sanatoria edilizia: l'accertamento di conformità va richiesto dall'interessato

Sulla piena legittimità dell’ordine di demolizione, senza necessità da parte dell'Amministrazione di verificarne prima la sanabilità, è tornato a parlare il TAR Campania, con la sentenza del 5 febbraio 2025, n. 230, respingendo il ricorso proposto dal proprietario delle opere abusive.

Secondo il ricorrente, non solo il provvedimento non gli era stato notificato, ma in più le opere sarebbero state sanabili, motivo per cui l'ingiunzione sarebbe stata illegittima.

Per quanto riguarda la sanabilità delle opere, ricorda il TAR che in presenza di abusi edilizi, la vigente normativa urbanistica non pone alcun obbligo in capo all'Autorità comunale, prima di emanare l'ordinanza di demolizione, di verificarne la sanabilità ai sensi dell'art. 36, d.P.R. n. 380/2001.

Ciò si evince chiaramente dagli artt. 27 e 31 del Testo Unico Edilizia che obbligano il responsabile del competente ufficio comunale a reprimere l'abuso, senza alcuna valutazione di sanabilità, oltre che dallo stesso art. 36, che rimette all'esclusiva iniziativa della parte interessata l'attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica.

Omessa notifica ordine di demolizione: il provvedimento va annullato?

Per quanto riguarda l'omessa notifica del provvedimento, essa non vizia di illegittimità l'ordine. Sul punto il TAR ha infatti ricordato che, per consolidata giurisprudenza:

• l'omessa notifica al proprietario o al nudo proprietario dell'ordinanza di demolizione non inficia la legittimità della stessa, ma ne determina solo l'inefficacia limitatamente al proprietario o comproprietario per il quale è mancata la notifica il quale conserva la facoltà di impugnazione, facendo valere in via autonoma le proprie ragioni, entro il termine decorrente dalla piena conoscenza dell'ingiunzione;
• l’omessa notifica dell'ordinanza di demolizione ai legittimati passivi indicati dall’art. 31 citato non implica infatti l'illegittimità del provvedimento demolitorio impugnato, bensì rileva ai solo fini della possibilità di poterne pretendere l'adempimento dal soggetto rimasto ignaro, poiché la notificazione attiene infatti non già alla fase di perfezionamento ma alla fase di integrazione dell'efficacia. Resta inteso che il destinatario ha pertanto l’onere di impugnare il provvedimento di demolizione – non notificato – dal momento in cui acquisisce la sua piena conoscenza;
• la mancata notifica del provvedimento demolitorio al proprietario del fondo non incide sulla legittimità del provvedimento stesso, attenendo la notificazione dell'atto non già alla fase di perfezionamento ma alla fase di integrazione dell'efficacia, sicché l'unica conseguenza derivante dalla mancata notifica dell'ordinanza di demolizione al proprietario sarà l'impossibilità di pretenderne l'esecuzione da parte di quest'ultimo e di procedere in suo danno all'acquisizione gratuita in caso di mancata spontanea ottemperanza dell'autore dell'abuso.

Il ricorso è stato quindi respinto: oltre al fatto che la mancata notifica dell’ordinanza non costituisce un vizio di legittimità del provvedimento, il responsabile/proprietario delle opere abusive non può pretendere dall'Amminsitrazione la valutazione della sanabilità delle opere.