Abusi edilizi e demolizione non possibile: gli effetti della sanzione alternativa

L'attuale normativa edilizia, oltre a prevedere un meccanismo per ottenere la sanatoria degli abusi formali (quelli documentali), conserva sempre la possibilità per la pubblica amministrazione di annullare un permesso di costruire (ordinario o in sanatoria) precedentemente rilasciato.

La sanzione alternativa

Oltre a questo potere, che non ha scadenza temporale, il d.P.R. n. 380/2001 consente la possibilità di applicare una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione qualora non sia possibile, sulla base di motivata valutazione del dirigente o responsabile dell’ufficio, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino

Tale possibilità, oltre che per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato, è riservata anche agli interventi:

• di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere.

Anche per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Gli effetti sull'immobile

Occorre, però, fare un precisazione di non poco conto. L'art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, quindi per gli per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato, prevede espressamente che l'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria. Quindi alla fine sarà possibile ottenere il titolo edilizio in sanatoria previsto all'art. 36 (accertamento di conformità) del Testo Unico Edilizia.

Stesse disposizioni si applicano anche per gli interventi edilizi sottoposti a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) alternativa a permesso di costruire, nel caso di accertamento dell'inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo.

Lo stesso discorso, però, non si può fare per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 33) o eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34).

In questi due casi, benché vi sia la possibilità di sanzione alternativa alla demolizione, la norma non prevede l'ottenimento di un titolo edilizio in sanatoria. L'immobile resta difforme (abusivo) ma l'abuso stesso è solo tollerato dalla pubblica amministrazione.

La necessaria conseguenza si riflette su tutti i possibili interventi successivi che sostanzialmente dovrebbero essere realizzati su un immobile non conforme e sul quale, quindi, ai sensi dell'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 non è possibile accedere a detrazioni fiscali. Almeno fino all'ottenimento della sanatoria.