Abusi edilizi maggiori: le diverse possibilità di sanatoria dopo il Salva Casa

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione con modificazioni del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), il legislatore ha previsto alcune importanti modifiche alle procedure di sanatoria degli abusi di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Sanatoria abusi edilizi maggiori: cosa cambia con la Legge n. 105/2024

L’art. 31 del Testo Unico per l’Edilizia (TUE), per quanto concerne gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o in sua totale difformità o con variazioni essenziali rispetto ad esso, preliminarmente, al comma 1, dispone debba trattarsi di opere a seguito delle quali sia stato realizzato un manufatto edilizio totalmente diverso rispetto a quello assentito, in relazione a ciò, prescrive i fattori incidenti su tale differenziazione, quali:

• le caratteristiche tipologiche;
• le caratteristiche plano-volumetriche;
• la diversa destinazione del bene;
• la realizzazione di volumetria superiore rispetto a quella di progetto.

I superiori “elementi” costituiscono difformità totale rispetto al permesso di costruire laddove, come prima citato, concretizzino un organismo edilizio diverso non solo nel suo intero, ma anche relativamente a una sua porzione se questa sia utilizzabile autonomamente, possedendo, pertanto, una sua specifica rilevanza.

Prima della conversione in legge del Decreto Salva Casa, tali difformità potevano essere sanate utilizzando l’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del TUE precedentemente rubricato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”. Anche per le variazioni essenziali, dunque, il permesso di costruire in sanatoria poteva essere ottenuto solo:

• se l'intervento risultava conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità);
• a seguito di pagamento della sanzione.

Mentre prima della conversione in legge del D.L. n. 69/2024 il legislatore aveva “semplicemente” inserito una nuova possibilità di sanatoria semplificata nelle ipotesi di parziali difformità (art. 36-bis, TUE), con la Legge di conversione n. 105/2024, il Parlamento ha deciso di estendere questa procedura anche ai casi di “variazione essenziale”.

La legge di conversione del Decreto Salva Casa, infatti, ha:

• modificato la rubrica dell’art. 36 e il suo comma 1 eliminando le “variazioni essenziali”;
• trasfuso le variazioni essenziali all’art.36-bis, sia nella previsione di applicare sanzioni a carattere diverso, che in quella riferita al requisito della doppia conformità, nonché per quanto concerne l’efficacia del silenzio-assenso nel decorso di giorni quarantacinque senza pronuncia da parte dell’ente.