Abusi edilizi e modifiche di prospetto: la semplificazione ha vinto

Quando si parla di edilizia e “possibili” abusi uno degli aspetti più importanti da considerare sono le date. Tutto ruota intorno alla data di realizzazione dell’intervento e a quella in cui viene eventualmente richiesta la sanatoria. Ma non solo, occorre sempre considerare l’eventuale presenza di vincoli, i regolamenti edilizi, l’entità dell’intervento e le norme statali e regionali.

Abusi edilizi e modifiche di prospetto: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Caso tipico è la sentenza del TAR Lazio 18 novembre 2021, n. 11928 che riguarda la realizzazione di una piccola tettoia (superficie di circa 7 mq) a protezione dagli agenti atmosferici di un balcone (che aveva presentato lesioni e fenomeni di distacco degli intonaci) la cui forma ricalcherebbe in maniera pedissequa gli altri balconi esposti sulla medesima facciata.

Una tettoia, ritenuta pertinenziale, sulla quale era stata presentata una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del DPR n. 380/2001, preceduta dal rituale deposito della pratica CO.QUE. (siamo a Roma) e versamento degli oneri per la sanatoria.

In data successiva e dopo sopralluogo della Polizia Locale, il Comune trasmetteva la notizia di reato alle competenti Autorità, aprendosi un procedimento penale che, però, veniva assolta “perché il fatto non sussiste”, avendo il Tribunale ritenuto che la tettoia fosse riconducibile alle ipotesi di edilizia libera ex art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e D.M. 2 marzo 2018 (contenente il glossario dell’edilizia libera).

Risolto il procedimento penale, restava quello civile avviato dall’amministrazione con notifica di avvio del procedimento sanzionatorio e dell’ingiunzione alla sospensione dei lavori, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia (sanzionabile ex art. 33 del DPR n. 380/2001 ed art. 16 della LR n. 15/2008).

Abusi edilizi e modifiche di prospetto: il ricorso

Nonostante la ricorrente avesse eccepito:

• la modesta entità e natura pertinenziale delle opere;
• l’erronea qualificazione, la sussistenza del titolo autorizzatorio;
• la sentenza di assoluzione del Tribunale penale;

l’Amministrazione ha comunque emesso l’ingiunzione di demolizione della tettoia, a cui è stato proposto ricorso dall'avv. Andrea Di Leo.

Viene contestato:

• l’eccesso di potere e la violazione dell’art. 37 del DPR n. 380/2001 e 22 della LR n. 15/2008 (in subordine l’illegittimità costituzionale di quest’ultima disposizione);
• la violazione degli artt. 3, 6, 6-bis, 10, 33 e 37 d.P.R. 380/2001 e per eccesso di potere sotto diversi profili, inclusa la violazione della Circolare DPAU prot. 175092/2017, non essendo qualificabile l’intervento in parola come ristrutturazione edilizia, ma come edilizia libera;
• il difetto di motivazione e l’eccesso di potere sotto diversi profili, non avendo l’Amministrazione tenuto conto delle osservazioni presentate dalla ricorrente.

Il TAR ha preliminarmente osservato che la SCIA in sanatoria, risulta presentata ai sensi dell’art. 22 lett. a) e b) della LR. Lazio nr. 15/2008 e, sulla base della documentazione in atti, dunque da qualificarsi ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 e non 37.

Permesso di costruire e Decreto Semplificazione

Va altresì ricordato l’art. 10, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380/2001 (vigente al momento della presentazione della SCIA in sanatoria, avvenuta il 27.06.2017), per cui sono soggetti a permesso di costruire:

“gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”.

Testo modificato dal D.L. 16 luglio 2020, n. 76 (Decreto Semplificazione), convertito, con modificazioni, dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120 (e quindi dal 17.07.2020). A seguito di questa modifica il testo vigente è il seguente:

“gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.

Con questa nuova versione dell’art. 10, comma 1, lettera c) del Testo Unico Edilizia si è voluto escludere tra gli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire le opere di mera modifica del prospetto, salvo non si tratti di immobili sottoposti a tutela.

Coerentemente, ai sensi dell’art. 22 del Testo Unici Edilizia al momento della presentazione della SCIA in sanatoria, erano realizzabili mediante la SCIA:

1. gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c e dunque non gli interventi comportanti alterazione del prospetto (che, invece, nella formulazione attuale dell’art. 22 sono ricompresi, vedasi lett. a) “gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti” e l’art. 3, comma 1, lett. b) che include nelle operazioni di manutenzione straordinaria anche le “modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela.

Da qui è infondata la richiesta di violazione dell’art. 37 del d.P.R. 380/2001, poiché la SCIA presentata all’epoca andava qualificata come proposta ai sensi dell’art. 36, tanto che la sua intestazione formale risultava richiamare (solo) l’art. 22 della LR 15/2008 (che abbraccia la possibilità di richiedere il permesso in sanatoria “nei casi previsti dagli artt. 15, 16, 18 e 19”, ovvero interventi eseguiti in assenza di titolo, in difformità, con variazioni essenziali e così via).

Ne deriva che, decorsi i termini di legge, l’istanza è stata (tacitamente) respinta (non formalmente).

C’è abuso e abuso...l’abuso minore

Fondato è, invece, il secondo motivo di ricorso, laddove evidenzia che l’intervento di copertura del balcone per fini conservativi e di protezione dagli agenti atmosferici senza titolo è un abuso minore: come si è visto, l’intervento è soggetto al regime semplificato di cui agli artt. 22, lett. “a” e 3, comma 1, lett. “b”), con la sola precisazione che tale qualificazione discende da una modifica normativa sopravvenuta alla formazione del silenzio rigetto sull’istanza di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 ed anteriore all’adozione dei provvedimenti sanzionatori impugnati.

Il TAR ha confermato che l’amministrazione avrebbe errato nel procedere (sia pure) in conformità allo stato di fatto procedimentale venutosi a creare sulla base dell’accertamento di conformità (tacitamente) respinto, ma senza aver considerato il mutamento normativo favorevole al mantenimento dell’opera, che avrebbe dovuto essere tenuto in considerazione in quanto non derivante da una modifica sopravvenuta dello strumento urbanistico (in quanto tale irrilevante ai fini della sanatoria di un illecito pregresso), ma da una diversa qualificazione legislativa degli interventi di quella tipologia che ha comportato un diverso regime edilizio applicabile al procedimento.

In questo senso ed entro i suddetti limiti il ricorso è fondato e come tale è stato accolto.