Abusi edilizi: no all'acquisizione di ulteriore area di sedime se immotivata

Mentre l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale prevista dall'art. 31, d.P.R. n. 380/2001 opera di diritto e automaticamente allo scadere del termine stabilito nell'ordinanza di demolizione in riferimento alle opere abusive e alla loro area di sedime, per le aree ulteriori è necessaria una adeguata motivazione che consenta di individuare le finalità cui risponde la relativa acquisizione.

Acquisizione ulteriore area di sedime: i presupposti

Diversamente, il provvedimento che dispone l’acquisizione di aree ulteriori è illegittimo, come è accaduto nel caso affrontato dal TAR Campania con la sentenza del 10 gennaio 2025, n. 214, con la quale ha accolto il ricorso contro il provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale dell’area di sedime dei manufatti contestati con ordinanza di demolizione, nella parte in cui aveva disposto, senza adeguata motivazione, l’acquisizione di ulteriori particelle catastali.

Preliminarmente, il TAR ha evidenziato come con l’ordinanza sia stata ingiunta la demolizione di alcune opere realizzate senza alcun titolo abilitativo e che gli abusi non sono stati rimossi nel termine di giorni 90 dalla notifica dell’ordinanza, né vi era prova che la ricorrente si sia concretamente e utilmente adoperata al fine di indurre locataria del terreno ad effettuare il rispristino disposto dall’Amministrazione.

Per questo motivo, il Comune ha correttamente disposto l’acquisizione dell’area di sedime interessata dall’edificazione illegittima.

Sul punto la giurisprudenza ha, costantemente osservato che:

• l'acquisizione gratuita al patrimonio del comune del bene e dell'area di sedime di cui all'art. 31 co. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) opera indipendentemente dalla circostanza che autore degli abusi sia lo stesso proprietario dell'immobile interessato, ovvero altro soggetto che di quell'immobile abbia la materiale disponibilità;
• il proprietario ha la possibilità di sottrarsi alla sanzione acquisitiva, a condizione che dimostri la sua completa estraneità al compimento dell'opera abusiva o che, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedire gli abusi o abbia assunto iniziative volte a ripristinare lo stato dei luoghi in ossequio a quanto stabilito dall'autorità amministrativa;
• a questo scopo, non è peraltro sufficiente dimostrare di aver concesso in locazione l'immobile, posto che il locatore è pur sempre tenuto a esercitare nei confronti del conduttore i poteri-doveri di controllo, cura e vigilanza che la legge gli riconosce, ma occorre la prova di un comportamento attivo consistente nella intimazione di diffide o nell'assunzione di iniziative volte, se del caso, alla risoluzione contrattuale.

Nel caso di specie, la ricorrente si è limitata a produrre una diffida, rivolta peraltro nei confronti della nuova locataria del terreno, e riferita alle ulteriori opere abusive medio tempore da quest’ultima realizzate.

Risulta anche ininfluente la circostanza che le opere siano state rimosse in quanto la demolizione non è certamente intervenuta in tempo utile per evitare l’acquisizione dell’area di sedime.

L'effetto acquisitivo dell'immobile abusivo che si produce ipso iure nel termine di novanta giorni indicato nell'ordinanza di demolizione si sostanzia in una misura di carattere sanzionatorio che discende automaticamente dall'inottemperanza dell'ordine di demolizione, con la conseguenza che l'atto di acquisizione ha natura meramente dichiarativa, non implicando alcuna valutazione discrezionale, e non deve di regola essere preceduto da una comunicazione di avvio perché il carattere rigidamente vincolato dello stesso non richiede alcun apporto partecipativo del privato.

Illegittimo il provvedimento di acquisizione ulteriore non adeguatamente motivato

Va accolta invece il ricorso in relazione all’acquisizione di un’area ulteriore rispetto a quella di sedime dei manufatti abusivamente edificati, essendosi limitato il Comune a operare un generico e formale riferimento alla necessità “di realizzare opere analoghe” a quelle illegittime.

Se è vero che l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale prevista dall'art. 31, d.P.R. n. 380/2001 opera di diritto e automaticamente allo scadere del termine stabilito nell'ordinanza di demolizione in riferimento alle opere abusive e alla loro area di sedime, è, d’altro canto, del pari vero che quanto alle aree ulteriori è necessaria una adeguata motivazione che consenta di individuare le finalità cui risponde la relativa acquisizione.

Sul punto, il TAR ha osservato che:

• l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale prevista dall'art. 31, d.P.R. n. 380/2001 opera di diritto e automaticamente allo scadere del termine stabilito nell'ordinanza di demolizione, con la conseguenza che il formale accertamento dell'inottemperanza all'ingiunzione ha solo valenza di titolo per l'immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, cosicché la sua notifica all'interessato ha un'esclusiva funzione certificativa dell'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà. Peraltro, detto effetto acquisitivo di diritto è automatico per le opere abusive e la loro area di sedime, mentre richiede una specificazione, sulla base di adeguata motivazione, per quanto riguarda le aree ulteriori.
• mentre per l'area di sedime l'automatismo dell'effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione sul punto, l'individuazione di un'area ulteriore da acquisire (oltre a dover essere precisata con apposite indicazioni relative all'estensione) deve essere giustificata dall'esplicitazione delle opere necessarie ai fini urbanistico - edilizi che siano destinate ad occupare l'intera zona di terreno che il Comune intende apprendere.

Ne è derivato quindi l’accoglimento parziale del ricorso, con annullamento del provvedimento laddove ha disposto l’acquisizione al patrimonio comunale dell’area ulteriore rispetto a quella di sedime delle opere abusivamente edificate.