Abusi edilizi: quando è possibile evitare la demolizione?

Sanzione demolitoria: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Tutte tesi condivise dal Tribunale Amministrativo: la totale difformità si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche, di tal che l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di permesso di costruire.

L’articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001 prevede la sanzione della demolizione nei casi di:

• assenza totale di permesso di costruire;
• totale difformità rispetto al titolo edilizio;
• variazione essenziale del progetto approvato.

La totale difformità si verifica quando l’edificio è radicalmente diverso per tipologia e volumetria da quanto autorizzato, al punto da poter essere equiparato a un’opera realizzata senza permesso di costruire.

In base al disposto dell’art. 32 d.P.R. n. 380/2001, configurano variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio:

• a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
• b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
• 2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
• 3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.”.

Se invece le modifiche rientrano in una ristrutturazione edilizia “pesante” o in una parziale difformità, la sanzione applicabile non è la demolizione, bensì quella prevista dall’articolo 34 del Testo Unico Edilizia, secondo cui:

•  1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso.
• 2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.