Abusi edilizi, Sanatoria e illecito permanente: nuova sentenza del TAR

Un terreno, un piano regolatore nuovo, un fabbricato abusivo e un'ordinanza di demolizione. Il Tar Lazio è chiamato ad esprimersi sulla vicenda che mette di fronte una donna e un'amministrazione comunale. La donna ha realizzato su un terreno di sua proprietà un fabbricato abusivo. Il terreno, però, ricade in una zona che, con il nuovo piano regolatore, risulta edificabile. Il Comune non sente ragioni e ordina la demolizione. Il risultato? Lo possiamo leggere nella sentenza n. 8516/2021.

La previsione del piano regolatore

Secondo la donna, l'area in cui si trova il terreno è ormai priva di pregio, in quanta "puntellata" da decine e decine di costruzioni (anche abusive). Per questo il nuovo piano regolatore prevede che la zona sia trasformata da agricola a edificabile. Secondo la difesa, deve prevalere "l'interesse del privato alla conservazione dell'opera rispetto a quello pubblico nella conservazione “dell'originario stato dei luoghi”, in realtà da tempo alterato, trattandosi di una zona ormai completamente urbanizzata". Anche se "l'esigenza di tutela del paesaggio non è necessariamente incompatibile con l'utilizzazione del territorio per soddisfare esigenze abitative primarie mediante interventi edificatori di modesta entità".

L'ordinanza di demolizione

Per i giudici, il Comune ha emesso l'ordinanza di demolizione in quanto le opere realizzate costituiscono un illecito edilizio, perché realizzate senza un titolo abilitativo, e quindi in violazione delle prescrizioni urbanistiche dell'area di intervento (area agricola) e senza autorizzazione paesaggistica. Solo questo, per i giudici, basta a legittimare l'ordinanza di demolizione. Lo dice il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), in particolare all'art. 27 in cui si spiega che "in caso di opere effettuate in area vincolata" (come nel caso analizzato), il comune deve "procedere all’immediata demolizione d’ufficio di opere abusive". Non rilevano, spiegano i giudici "l’eventuale effettivo stato di degrado o la perdita delle caratteristiche ambientali originali, almeno finché il vincolo non venga rimosso, da parte delle Autorità competenti ed a seguito dell’apposito procedimento".

L'avviso dell'avvio del procedimento

La ricorrente si lamentava del fatto di aver ricevuto l'avviso dell'avvio del procedimento solo dopo il sopralluogo del servizio tecnico-urbanistico e di non aver ricevuto degli atti di procedimento citati nell'ordinanza di demolizione prima della sua adozione. Ma dicono i giudici: "L'ordinanza di demolizione di immobile abusivo non deve essere necessariamente preceduta da comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di una misura che il Comune è obbligato ad adottare a seguito del mero accertamento dell'inosservanza di disposizioni urbanistiche, attesa la natura vincolata delle determinazioni in materia di abusi edilizi". E tra l'altro, cosa ormai risaputa, "l'ordine di demolizione è atto vincolato che non richiede una valutazione specifica delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare".

L'illecito permanente

L'illecito edilizio, spiegano i giudici, "ha natura di illecito permanente in quanto un immobile interessato da un intervento illegittimo conserva nel tempo la sua natura abusiva tale per cui l'interesse pubblico al ripristino della legalità violata è "in re ipsa", quindi l'interesse del privato deve intendersi necessariamente recessivo rispetto all'interesse pubblico all'osservanza della normativa urbanistico-edilizia e al corretto governo del territorio. Pertanto, il lungo tempo trascorso dalla realizzazione dell'opera abusiva non è elemento idoneo a radicare in capo al privato interessato alcun legittimo affidamento in ordine alla conservazione di una situazione di fatto illecita, per cui l'ordine di demolizione assume carattere doveroso e vincolato e la sua emanazione non richiede alcuna motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell'abuso".

Ordinanza di demolizione in quiescenza

Secondo la donna l'ordinanza di demolizione sarebbe illegittima in quanto vi è in pendenza una domanda di sanatoria. Ma attenzione, dicono i giudici: la domanda di sanatoria è stata fatta dopo l'ordinanza di demolizione e quindi non inficia la legittimità dell'atto del Comune. "L’istanza di sanatoria “a regime” in parola – a differenza della sanatoria straordinaria (sicché risulta inconferente la giurisprudenza richiamata dalla ricorrente con riferimento a quest’ultima) incide solo – e peraltro solo temporaneamente - sull’efficacia della misura ripristinatoria, determinandone uno stato di temporanea quiescenza, che termina naturalmente alla scadenza del periodo di sospensione, determinandone la ripresa dell’efficacia, senza necessità di adozione di ulteriori provvedimenti". Le norme in vigore non consentono "di ritenere irrilevante o definitivamente inefficaci l'ordinanza di demolizione o altri atti sanzionatori relativi all'intervento abusivo di cui si chiede la regolarizzazione mediante la presentazione dell'istanza per l'accertamento di conformità urbanistico-edilizia, a differenza delle norme sul condono, che "hanno natura eccezionale e non sono suscettibili d'applicazione analogica"; sicché, in caso di rigetto della domanda di sanatoria, il Comune non è tenuto ad adottare un nuovo provvedimento di demolizione delle opere abusive - riprendendo semplicemente efficacia l'ordinanza di demolizione temporaneamente sospesa".

Pertanto la presentazione della domanda di accertamento di conformità "comporta unicamente che l'esecuzione della sanzione è da considerarsi solo temporaneamente sospesa, entrando l'ordinanza di demolizione in uno stato di quiescenza, rimanendo inefficace durante la pendenza del procedimento di esame della predetta istanza e riacquistando efficacia a seguito del rigetto della stessa (a seguito di diniego espresso o di silenzio rigetto), momento da cui però inizia a decorrere un nuovo termine di 90 giorni per ottemperare all'ordine di rimessione in pristino". Il ricorso è stato respinto.