Abusi edilizi su parti condominiali: a chi va destinato l'ordine di demolizione?

La sanatoria per opere senza aumenti di superfici o volumi non può essere ritenuta valida se rilasciata per interventi che invece hanno comportato incrementi, modifiche a sagoma e prospetti e alterazioni al territorio, in assenza del titolo edilizio obbligatorio.

In tali circostanze, la sanatoria rilasciata non avrebbe alcuna efficacia, pertanto l’Amministrazione avrebbe il dovere di disporre l’ordine di demolizione per le opere abusive conseguite.

Non solo: quando gli abusi sono realizzati nelle parti comuni di un edificio, anche se per mano di un singolo condomino, l’ordine di ripristino va indirizzato all’intero condominio quale proprietario, e non al diretto responsabile.

Lavori abusivi in condominio: il TAR sul destinatario dell'ordine di demolizione

A spiegarlo è il TAR Lazio con la sentenza del 17 ottobre 2024, n. 18045, rigettando il ricorso contro l’ordine di demolizione disposto per abusi conseguiti sulle parti comuni, che hanno prodotto alterazioni significative all’immobile e al territorio, e che sarebbero imputabili ad uno solo dei condòmini.

Nel caso in esame, invece del tetto a falde previsto dal progetto del fabbricato, erano state realizzate due terrazze ai due lati del vano scala, delle quali una condominiale e una privata, e quattro soffitte, delle quali due condominiali e due private.

Dato che gli abusi sono stati realizzati sulle parti comuni dell’edificio, l’Amministrazione, che ha indirizzato l’ordine demolitorio al Condominio (come soggetto giuridico che rappresenta tutti i proprietari dell’edificio) e non al singolo soggetto responsabile degli illeciti.

Ordine di demolizione: a chi va indirizzato?

Ne è scaturito il ricorso: il condominio avrebbe invocato il difetto di legittimazione passiva, e quindi la sua estraneità alle violazioni, dato che solo uno dei condòmini sarebbe stato responsabile degli abusi realizzati, mentre il provvedimento demolitorio è stato indirizzato all’intero edificio.

In proposito, si spiega, tale circostanza risulta del tutto irrilevante per via di quanto disposto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che prevede come il destinatario dell’ordine di demolizione debba essere il soggetto che, al momento dell’emissione dell’atto, risulta proprietario dell’immobile in questione, in quanto egli è il solo che ha il potere di rimuovere concretamente gli abusi, a prescindere da chi li abbia effettivamente realizzati.

Sanatoria edilizia: inefficace per opere diverse da quelle realizzate

Non solo: dal sopralluogo è emerso che la concessione edilizia in sanatoria era stata rilasciata per opere diverse da quelle realmente conseguite, motivo per cui essa è da ritenersi inefficace, non precludendo certo la possibilità di disporre il provvedimento sanzionatorio dell’ordine di ripristino.

Gli interventi realizzati hanno infatti comportato una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile, con conseguente aumento della volumetria e modifica del prospetto. Si tratta di opere che necessitavano del Permesso di Costruire, e che sono quindi assoggettabili al provvedimento demolitorio, essendo che hanno prodotto una trasformazione del territorio non consentita in assenza del previo rilascio del suddetto titolo edilizio.

In virtù di ciò, rilevano i giudici del TAR, è da ritenersi del tutto inefficace la concessione in sanatoria alla quale si appella il condominio, in quanto questa era stata rilasciata per interventi senza aumento di superficie utile o di volume, mentre la realizzazione di soffitte e terrazzi, che sono superfici accessorie, avrebbe dovuto essere sanata come “superficie accessoria non residenziale”.

L’atto di concessione, peraltro, non menziona neanche la presenza delle soffitte e dei terrazzi, e quindi non può certo essere considerato idoneo a sanare abusi che presentano in realtà una diversa consistenza da quella dichiarata. Il ricorso non può che essere respinto.