Abusi e Sanatoria edilizia: occhio alle date!

Una notizia da noi pubblicata pochi giorni fa ha generato panico tra gli addetti ai lavori. Sto parlando dell'articolo "Abusi edilizi e Frazionamento: quando scatta la demolizione?" che commenta la sentenza n. 8747/2021 del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sul tema del frazionamento.

Frazionamento: la data fa l'abuso

In questo articolo viene trattato un caso del 2012, aspetto di fondamentale importanza per comprendere al meglio la decisione dei giudici di primo grado (che non fa una piega). Per capire quando un intervento realizzato in assenza di titolo edilizio possa essere considerato un abuso edilizio formale o sostanziale, è necessario, infatti, definire correttamente il quadro normativo di riferimento ma soprattutto fare molta attenzione alle date.

Nel caso oggetto della sentenza del TAR, il frazionamento era stato realizzato quando ancora non era stato modificato l'art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) dall'art. 17, comma 1, lett. a), nn. 1) e 2) del Decreto Legge n. 133/2014. A seguito di questa modifica, nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria oggi sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Ciò significa che prima di questa modifica l'intervento andava considerato come ristrutturazione edilizia mentre dopo come manutenzione straordinaria. Con evidenti ricadute sul titolo edilizio necessario per dare avvio all'intervento e sulle possibilità di sanatoria. E qui il motivo della sentenza del Tribunale.

Abusi edilizi: quando scatta la demolizione?

Come detto, occorre distinguere l'abuso edilizio in:

• formale, ovvero quando manca il titolo abilitativo oppure il titolo utilizzato non è quello richiesto, ma l'intervento risulta essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità per il rilascio del titolo in sanatoria (la c.d. doppia conformità);
• sostanziale, quando manca la citata doppia conformità dell'intervento.

A questo punto occorre fare una precisa distinzione tra:

• interventi che vanno in edilizia libera (art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001);
• interventi che necessitano di comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA (art. 6-bis del d.P.R. n. 380 del 2001);
• interventi che necessitano di permesso di costruire (art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001);
• interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività, SCIA (art. 22 del d.P.R. n. 380 del 2001);
• interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire, SCIA alternativa (art. 23 del d.P.R. n. 380 del 2001).

La normativa edilizia è chiara: si parla di abuso edilizio per il quale scatta la demolizione solo nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale o parziale difformità, con variazioni essenziali.

Abuso edilizio: e poi?

Arrivano spesso (spessissimo) richieste del tipo: "Ho ricevuto l'ordine di demolizione di un pergolato, come posso fare per sanarlo?". Potrebbe sembrare una domanda banale ma, in realtà, ne ricevo molte di più di quel che possiate immaginare.

Quando non mi si forniscono dati più dettagliati, la mia risposta è sempre la stessa ed è (chi mi conosce già la sa) "dipende". E non è una risposta che vuole essere evasiva, perché per comprendere se un intervento vada configurato come abuso, se sia sanabile, se occorre demolirlo, è necessario:

• conoscere la data di realizzazione dell'intervento (che deve essere provabile in sede di eventuale processo, Google Earth aiuta);
• il regolamento edilizio, le leggi regionali e nazionali vigenti nel momento in cui l'intervento è stato realizzato;
• il regolamento edilizio, le leggi regionali e nazionali vigenti nel momento in cui si riceve l'ordine di demolizione oppure si decide di regolarizzare l'intervento.

Un abuso, per essere definito tale, deve andare contro:

• la normativa urbanistico-edilizia;
• le norme tecniche (costruzioni, prevenzione incendi, sicurezza, efficienza energetica,...);
• le norme igienico-sanitarie.

Insomma aspetti di non poco conto che uniti alla necessità di verificare la doppia conformità nel caso di abuso formale, alle difficoltà di accesso agli archivi edilizi, dovrebbe far comprendere quanto sia complicata la professione del tecnico che si occupa di conformità urbanistica-edilizia.

Il regime sanzionatorio

Come ricorda l'avv. Andrea Di Leo: "Il regime sanzionatorio applicabile agli abusi edilizi è, in conformità al principio del tempus regit actum, quello vigente al momento della comminatoria della sanzione e non già quello in vigore all’epoca di realizzazione dell’abuso (in termini, Tar Campania Napoli, sez. II, sent. 6/7/18 n. 4501) e deve essere, pertanto, determinato alla luce della qualificazione che esso riceve alla data in cui il potere sanzionatorio è esercitato” (così, sent. 28/2/19 n. 1141).