Accertamento di compatibilità paesaggistica: occhio ai lavori sulle parti comuni

Nel caso di lavori eseguiti su parti comuni di un edificio sottoposto a vincolo, la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica (anche postuma) è soggetta al previo consenso di tutti i proprietari delle unità immobiliari.

Parere di compatibilità paesaggistica in condominio: il TAR sull'assenso dei proprietari

A specificarlo è il TAR Lombardia con la sentenza del 15 novembre 2024, n. 919, con la quale ha accolto il ricorso presentato dai condomini di un edificio storico, sottoposto a vincolo paesaggistico, che avevano richiesto l’annullamento del provvedimento con cui un Comune aveva accertato la compatibilità paesaggistica di un intervento di ampliamento di un terrazzo situato sull’immobile.

L’intervento, consistente nella realizzazione di una terrazza a tasca, aveva comportato il taglio della mansarda dell’abitazione sul tetto condominiale, ricavando una superficie di 7,50 mq in più rispetto a quanto assentito. La proprietaria aveva quindi presentato domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi degli artt. 167 e 181 d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) per opere realizzate in difformità rispetto all’autorizzazione, dichiarando nella relazione paesaggistica allegata all’istanza che lo “stato delle opere risalente al 1975 coincide con quello attuale” e che “la terrazza presenta le dimensioni attuali sin dall’ultimazione dei lavori avvenuta nel 1974”.

Nel corso del procedimento è intervenuta un’altra proprietaria, che ha invece segnalato come l’ampliamento della terrazza fosse stato effettuato in epoca successiva. Nel frattempo il Comune, previo conforme parere rilasciato dalla Commissione comunale per il paesaggio, ha accertato la compatibilità paesaggistica dell’intervento.

Ne è derivato il ricorso, da parte degli altri condomini, per violazione dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, asserendo che l’intervento realizzato dalla controinteressata avrebbe dovuto essete escluso da quelli assoggettabili ad accertamento di compatibilità paesaggistica, perché aveva portato alla creazione di una maggior superficie utile rispetto a quella originariamente assentita.

Accertamento di compatibilità postuma: quando è consentito?

Sul punto, i giudici hanno richiamato l’art. 167, comma 4, secondo cui “l'autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi: a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati…” e pertanto esclude dal procedimento di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica postuma gli interventi che abbiano determinato la creazione di superficie utile.

In ordine a tale nozione, il Collegio ha specificato che il concetto di superficie utile rilevante al fine di impedire l’applicazione dell’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167, comma 4, d.lgs. 42/2004 deve essere individuato mediante il riferimento al significato tecnico giuridico attribuitogli dalla normativa urbanistico-edilizia.

In particolare, il Regolamento edilizio-tipo approvato in sede di Intesa Stato-Regioni, in attuazione dell'art. 4, comma 1-sexies del d.P.R. n. 380/2001 distingue nettamente:

•  la nozione di superficie utile, ovvero la “superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre...”;
• la nozione di superficie accessoria, ovvero la “superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria può ricomprendere, per esempio: ...b) i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze”.

Il caso di specie riguarda l’ampliamento di una terrazza, che va considerato quale aumento di superficie accessoria, e non di superficie utile, non potendo, dunque, ritenersi di per sé come ostativo all'avvio del procedimento di autorizzazione paesaggistica postuma.

Si tratta comunque di un procedimento necessario, riguardando opere comportanti un mutamento dello stato dei luoghi esterni, e sulle quali occorre, in ogni caso, verificare la compatibilità con i valori paesaggistici oggetto di vincolo.

Il problema però, nel caso in esame, attiene il fatto che la valutazione di compatibilità paesaggistica è stata resa senza formulare alcun giudizio in ordine alla conformità dell’intervento rispetto ai valori paesaggistici tutelati dal vincolo.

Considerata la documentazione fotografica allegata, prova del fatto che gli interventi sarebbero stati effettuati dopo quanto affermato dalla proprietaria, il provvedimento di compatibilità paesaggistica è quindi inficiato da un palese difetto di istruttoria.

Autorizzazione paesaggistica per intervento su parti comuni: serve il consenso di tutti i proprietari

Non solo: il provvedimento sarebbe stato rilasciato in assenza del consenso di tutti i soggetti legittimati alla richiesta di autorizzazione paesaggistica, in violazione dell’art. 167 comma 5 del d.lgs. n. 42/2004.

La natura di bene comune del tetto di copertura del palazzo sul quale è stato realizzato l’intervento di ampliamento della terrazza avrebbe richiesto l’assenso di tutti i condomini.

In assenza di un titolo contrario, sul tetto condominiale vige una presunzione legale di condominialità ai sensi dell’art. 1117 c.c. secondo cui “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari....”.

Per quanto concerne il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, l’art. 146 comma 1 del d.lgs. n. 42/2004 dispone che:

“I proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili ed aree di interesse paesaggistico, tutelati dalla legge, a termini dell'articolo 142, o in base alla legge, a termini degli articoli 136, 143, comma 1, lettera d), e 157, non possono distruggerli, né introdurvi modificazioni che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione”;

Il successivo comma 2 prevede che “I soggetti di cui al comma 1 hanno l'obbligo di presentare alle amministrazioni competenti il progetto degli interventi che intendano intraprendere….”.

Con riguardo all’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria, l’art. 167 attribuisce la legittimazione a presentare la relativa istanza al “proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'area interessati dagli interventi”.

Di analogo tenore sono le disposizioni che contemplano, in ambito edilizio, la legittimazione a richiedere il rilascio del permesso di costruire, del quale l’autorizzazione paesaggistica, per i beni vincolati, costituisce l’indefettibile presupposto. L’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 prevede, infatti, che il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

L’art. 36 dello stesso Testo Unico Edilizxia individua i soggetti legittimati a richiedere il permesso in sanatoria nell’attuale proprietario del bene e nel responsabile dell’abuso. La legittimazione, in questo caso, è più ampia rispetto a quella prevista per l’ipotesi di cui all’art. 11, ma ricomprende pur sempre il proprietario del bene.

La giurisprudenza prevalente, formatasi per lo più con riferimento al rilascio del permesso di costruire, sia ordinario sia in sanatoria, ha affermato che:

• i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria;
• in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio “sussiste l’obbligo per l’amministrazione comunale di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti: a) siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili; b) non siano contestati; ciò in quanto il controllo da parte dell’ente locale si deve tradurre in una semplice presa d’atto dei limiti senza necessità di procedere ad un’accurata ed approfondita disamina dei rapporti dominicali, rimessi ai poteri di accertamento dell’autorità giudiziaria ordinaria”;
• se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria presentata da un condomino, al contrario, qualora uno o più condomini si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edilizio o sia evidente la compromissione del compendio condominiale, il Comune dovrà verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconducibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edilizio, circoscrivendo invero l’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 la legittimazione attiva all’ottenimento del titolo abilitativo “al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”;
• pertanto, qualora i lavori edilizi siano in grado di incidere su parti comuni del fabbricato e si tratti di opere non connesse all’uso normale della cosa comune (ex art. 1102 c.c.), essi abbisognano, in sede di rilascio del titolo autorizzativo, del previo assenso del condominio anche in relazione agli aspetti pubblicistici.

Questi principi si estendono anche all’accertamento di compatibilità paesaggistica: In tal senso depone il tenore delle disposizioni normative di cui agli artt. 146 e 167 d.lgs. 42/2004 dettate in relazione ai beni vincolati, le quali, laddove attribuiscono al proprietario e ai soggetti che vantino una relazione qualificata col bene la legittimazione a presentare l’istanza di autorizzazione paesaggistica, riproducono sostanzialmente il contenuto delle disposizioni dettate in materia edilizia dagli artt. 11 e 36 del d.p.r. 380/2001, individuando tra i destinatari dei rispettivi titoli i medesimi soggetti.

La sentenza del TAR

In conclusione, nel caso in esame, tenendo conto che l’intervento di ampliamento della terrazza ha interessato una parte comune del fabbricato, comportando opere non connesse all’uso normale della cosa comune, esso avrebbe richiesto il previo assenso dei comproprietari. 

Non solo: considerando che i limiti condominiali erano ben conosciuti dall’ente comunale e che sull'intervento erano insorte contestazioni, il provvedimento è stato adottato in difetto di istruttoria, senza che il responsabile dell'intervento fosse pienamente legittimato alla presentazione dell’istanza di compatibilità paesaggistica, né dal punto di vista formale che sostanziale.