Acquisto casa: dal Fisco la guida su imposte e agevolazioni fiscali

Cosa occorre sapere e fare prima di acquistare un immobile? Quali sono le imposte, le detrazioni fiscali disponibili ed i controlli del Fisco? Ha risposto a queste domande l’Agenzia delle Entrate nella nuova guida aggiornata a marzo 2024 “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”.

Acquisto casa: la guida dell’Agenzia delle Entrate

La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati. Viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle entrate;
• spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Molto interessante la prima parte della guida che fornisce alcuni importanti indicazioni da seguire prima di procedere con l’acquisto della casa e relative:

• alla verifica sui dati catastali e ipotecari;
• alle motivazioni per cui è consigliabile stipulare prima il contratto preliminare.

La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate si compone di 7 capitoli:

1. Introduzione
2. Prima dell’acquisto è bene
3. L’acquisto di una casa: le imposte
4. L’acquisto con i benefici “prima casa
5. Le agevolazioni “prima casa under 36”
6. Risposte ai quesiti più frequenti
7. Per saperne di più: normativa e prassi

Cosa fare prima dell’acquisto

Relativamente alle indicazioni prima della stipula del contratto, l’Agenzia delle Entrate consiglia di ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Premesso che importanti verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte dal notaio che redige l’atto di compravendita, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare (o vendere). Sul sito dell’Agenzia delle entrate, infatti, sono disponibili appositi servizi, alcuni senza registrazione altri con registrazione, attraverso i quali è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile. La consultazione della banca dati catastale e ipotecaria è gratuita solo quando il richiedente è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i “Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenzia delle entrate. In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari:

• le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio, la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento);
• l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti, per esempio, da mutui);
• l’annotazione è fatta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).

In allegato la guida dell’Agenzia delle Entrate.