Agevolazioni prima casa: chiarimenti su usufrutto e abitazione

La vendita dell’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”, prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto comporta la decadenza dai benefici.

Agevolazioni prima casa: il Fisco sulla decadenza dai benefici

Non tutto è perduto però: c’è un caso in cui la decadenza può essere evitata, come spiega Fisco Oggi in risposta a un contribuente che deve vendere un immobile acquistato tre anni prima e per il quale ha usufruito delle agevolazioni prima casa e che chiede se la regola per cui sia necessario acquistare un altro immobile entro un anno valga anche se, piuttosto che acquistare la piena proprietà di una nuova abitazione, ne acquisisca solo l’usufrutto.

Sulla questione il Fisco è stato chiaro: le agevolazioni prima casa non si perdono se dopo la vendita dell’immobile se ne acquisti un altro entro un anno, adibendolo a propria abitazione principale, come previsto dal comma 4 della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986. Qualora invece il contribuente acquisti entro un anno solo un diritto reale di godimento, quale l’usufrutto o l’abitazione piuttosto che la piena proprietà, decade dai benefici, fatto che non si verifica se riacquisti a titolo gratuito un altro immobile, sempre entro un anno dall’alienazione.

Come ha sottolineato la Cassazione in una recente ordinanza, il mantenimento del beneficio in caso di alienazione dell'immobile acquistato è sottoposto a una condizione più restrittiva rispetto a quella prevista dal comma 1. Non è infatti sufficiente che il contribuente dichiari di voler stabilire la residenza del comune ove è ubicato l'immobile acquistato, ma è necessario che entro l'anno dall'alienazione acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Acquisto del diritto di usufrutto: si perdono le agevolazioni

Ne deriva che il contribuente incorrerà nella decadenza dalle agevolazioni fiscali concesse con il precedente acquisto della casa, venduta entro i cinque anni, ma per il nuovo atto di acquisto del diritto di usufrutto, comunque, potrà chiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa”, sempre che siano presenti le condizioni e i requisiti richiesti dalla citata Nota II-bis ovvero:

• l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza;
• non si possiede un altro immobile adibito ad abitazione principale nel Comune di residenza;
• se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente trasferisca la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione scambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.