Agevolazioni prima casa: no della Cassazione ad abusi del diritto

Integra abuso del diritto il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo oggetto di agevolazioni prima casa, seguito dal successivo acquisto, da parte del mandante, di una seconda abitazione usufruendo degli stessi benefici fiscali, in quanto non sussiste il requisito della non possidenza di un altro fabbricato idoneo ad abitazione, come richiesto dalla normativa.

Agevolazioni prima casa: occhio agli abusi del diritto

Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza del 25 luglio 2024, n. 20673, con cui ha confermato la legittimità degli avvisi di liquidazione per imposte di registro ed ipocatastali e per imposta sostitutiva a seguito della revoca delle “agevolazioni prima casa” relative a un immobile, che in realtà costituiva la seconda abitazione di proprietà della ricorrente.

La contribuente aveva stipulato con il fratello un contratto di mandato a vendere senza rappresentanza, con trasferimento della proprietà in suo favore. Questo, secondo la ricorrente, avrebbe dimostrato come non fosse più titolare di alcun diritto sull’immobile e che poteva richiedere nuovamente le agevolazioni prima casa.

Proprio per questo, due giorni dopo la stipula del contratto di mandato,aveva acquistato un’altra proprietà da destinare a propria abitazione principale e su cui ha richiesto l'applicazione del sistema c.d. "prezzo valore" e delle c.d. "agevolazioni prima casa" contemplate nell'art. 1, Nota II bis della Parte Prima della Tariffa allegata al TUIR.

Una tesi che non ha convinto il Fisco, né la giustizia tributaria, né gli ermellini: l’Agenzia delle Entrate ha richiesto chiarimenti in ordine ai motivi e alle ragioni economiche sottese al contratto di mandato, notificando infine un avviso di liquidazione sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulll'imposta sostitutiva afferente al collegato contratto di mutuo, sull’assunto che le operazioni negoziali poste in essere, pur formalmente legittime, erano da considerarsi prive di sostanza economica e realizzavano esclusivamente un vantaggio fiscale indebito costituito dall'ottenere le agevolazioni prima casa.

Trasferimento a titolo gratuito dell'immobile non è una vendita

Un recupero avallato dalla Cassazione, che ha sottolineato come in tema di rilevanza fiscale del mandato senza rappresentanza ad alienare un immobile, il trasferimento risulta atto manifestamente neutro in quanto non comporta alcun sostanziale "trapasso di ricchezza" e definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario, atteso che costui è gravato (per l'adempimento del mandato) dalle correlate obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene (del quale è intestatario meramente formale), e di corrispondere al mandante il relativo prezzo, ovvero - qualora il mandato non possa essere adempiuto - dall'obbligazione di retrocedere il bene al mandante;

Si tratta di una condizione che si riverbera sui requisiti di accesso ai benefici "prima casa" secondo la disciplina vigente ratione temporis, come sopra riportata ex art. 1 Tariffa Parte Prima Nota II bis D.P.R. 131/1986 ;

Il Fisco quindi legittimamente ha riscontrato la sussistenza di un abuso del diritto, dato che gli atti collegati posti in essere con la partecipazione della contribuente hanno determinato un risparmio di imposta che non si sarebbe conseguito senza il loro compimento. A nulla vale la deduzione della contribuente circa il diritto della medesima di realizzare detto risparmio; infatti l'istituto dell'abuso del diritto presuppone proprio l'esercizio di un diritto con realizzazione di meri vantaggi fiscali, che la norma considera indebiti appunto perché non giustificati da valide ragioni extrafiscali non marginali come il rischio di aggressione al patrimonio.

Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti: da questo punto di vista, il trasferimento dell'immobile in adempimento del contratto di mandato ad alienare stipulato dalla contribuente in data anteriore all'acquisto dell'immobile, per il quale sono state concesse le cd. agevolazioni prima casa, risultava, manifestamente neutro in quanto non ha comportato alcun sostanziale "trapasso di ricchezza" e definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario.

Acquisto prima casa: le condizioni per le agevolazioni

Di norma, il riconoscimento delle c.d. agevolazioni "prima casa" è subordinato, ai sensi dell'art. 1, nota II-bis, comma 1, Parte I, Tabella allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, alle seguenti condizioni:

• l'acquirente dell'immobile non deve essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• l'acquirente non deve essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni fiscali;
• l’acquirente deve trasferire entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato.

Agevolazioni prima casa: spettano se non si possiede un altro immobile adibito ad abitazione principale

Tenendo conto che l'art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 vigente ratione temporis condiziona, la possibilità di fruire della agevolazione c.d. prima casa alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare, e prevede specificamente alla lettera b) che "nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato, l'immobile da acquistare", i benefici non spettavano perché in realtà il primo immobile non era mai stato venduto.

Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, affermando il seguente principio di diritto: "In tema di benefici fiscali "prima casa", in virtù del carattere meramente strumentale, provvisorio e fiduciario del trasferimento del cespite dal mandante al mandatario, in funzione di mera esecuzione del mandato traslativo stesso ex art. 1719 cod. civ., integra abuso del diritto ai sensi dell'art. 10 bis Legge n. 212/2000 il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo ex art. 1719 cod. civ. ed il successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo con l'applicazione delle suddette agevolazioni fiscali, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione".