Agevolazioni prima casa: nuova circolare del Fisco

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 8/E del 29 marzo 2022, che chiarisce le principali novità in materia di imposta di registro, IVA e IRAP contenute nel c.d. Decreto Milleproroghe (decreto-legge 30 dicembre 2021, n. 228, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 febbraio 2022, n. 15, recante “Disposizioni urgenti in materia di termini legislativi).

Agevolazioni prima casa: nuova circolare del Fisco

In particolare, nel documento vengono fornite delle importanti delucidazioni sulla sospensione dei termini per le agevolazioni “prima casa”, introdotta per far fronte alle difficoltà dovute all’emergenza epidemiologica, che resta valida anche nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2022 e il 28 febbraio 2022, anteriore rispetto alla data di entrata in vigore della proroga.

Ricordiamo che l’art. 3, comma 5-septies, del Decreto Milleproroghe ha modificato l’art. 24 del D.L. n. 231/2020 rubricato “Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali”. La disposizione prevede che: «I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020».

In seguito, il termine di sospensione è stato prorogato dal “Milleproroghe 2021” fino al 31 dicembre 2021, per essere ulteriormente differito al 31 dicembre 2022 con il citato “Milleproroghe 2022”.

Agevolazioni prima casa: i termini di sospensione

Come aveva già chiarito dal Fisco con la circolare n. 9/E del 13 aprile 2020 i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

• il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

Infine è sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per riacquistare un’altra casa e usufruire del credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Il periodo di sospensione non si applica:

• al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, previsto dal comma 4 della nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. n. 131/1986. Come spiega l’Agenzia delle Entrate, una diversa interpretazione risulterebbe in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita;
• ai termini di decadenza previsti per l’ultimazione di immobili trasferiti in corso di costruzione, riconducibili in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9.

La sospensione dei termini deve ritenersi operante anche in relazione al periodo 1° gennaio – 28 febbraio 2022, anche se anteriore rispetto alla data di entrata in vigore della proroga. Nel caso in cui il contribuente abbia già versato somme maggiori per questo periodo, ha diritto al loro rimborso.

 I termini sospesi inizieranno nuovamente a decorrere dal 1° aprile 2022. Ciò significa che nel caso di acquisto con impegno dell’acquirente a trasferire la propria residenza nel comune ove si trova l’abitazione acquisita, il termine di 18 mesi è sospeso nel periodo tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 marzo 2022.

In sintesi:

• se l’acquisto è avvenuto prima del 23 febbraio 2020, il termine è sospeso dal 23 febbraio 2020, per riprendere il suo decorso il 1° aprile 2022 (in sostanza, si conteggiano 25 mesi e 8 giorni in più). Ad esempio: in caso di acquisto effettuato il 23 gennaio 2020, il termine per il cambio di residenza non scadrà il 23 luglio 2021 (18 mesi dall’acquisto), ma il 31 agosto 2023;
• se l’acquisto è avvenuto tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 marzo 2022, il termine inizierà a decorrere dal 1° aprile 2022 e scadrà, quindi, il 1° ottobre 2023;
•  se l’acquisto avverrà successivamente al 31 marzo 2022, il decorso del termine di decadenza seguirà le regole ordinarie (18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile).