Agevolazioni prima casa: nuovi chiarimenti dal Fisco sui requisiti

Le agevolazioni "prima casa" spettano solo nel momento in cui si è in possesso dei requisiti, soggettivi e oggettivi, previsti alla Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986.

Agevolazioni prima casa: il Fisco sulle novità nella Nota II-bis

La Nota è stata recentemente modificata dal D.L. n. 69/2023, con alcune importanti "conseguenze" per i residenti all'estero, come dimostra la Risposta dell'Agenzia delle Entrate del 29 novembre 2024, n. 238 con cui il Fisco ha fornito chiarimenti a un contribuente iscritto all’AIRE e che ha acquistato un immobile nel 2023 fruendo delle agevolazioni c.d. ''prima casa''.

Nel dettaglio, l'Istante ha dichiarato nell'atto di compravendita che l'immobile è ubicato nel Comune ove intende stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto; tuttavia, ha interesse a mantenere la residenza all'estero e l'iscrizione all'A.I.R.E. e, dunque, per conservare le agevolazioni prima casa, ha chiesto al Fisco se possa procedere alla rettifica della dichiarazione tramite un atto integrativo dichiarando che:

• al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano trasferito all'estero, iscritto all'AIRE;
• di essersi trasferito all'estero ove ha svolto la propria attività lavorativa;
• nei cinque anni precedenti il trasferimento è stato residente in Italia;
• l'immobile è ubicato nel comune dove risiedeva prima del trasferimento all'estero.

Residenti all'estero: i requisiti agevolazioni prima casa

Ricorda il Fisco che le agevolazioni “prima casa” sono disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (TUR). La fruizione dell'agevolazione è subordinata al possesso dei requisiti, di carattere oggettivo e soggettivo, stabiliti dalla citata Nota II-bis.

In particolare, sottolinea AdE, l'articolo 2, comma 1, del D.L. n. 69/2023 ha modificato il comma 1, lettera a) concernente le ipotesi di acquisto della “prima casa” in Italia da parte di un soggetto trasferito all'estero per ragioni di lavoro, motivo per cui, per beneficiare dell'agevolazione, adesso occorre «che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto».

Al riguardo, la circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E ha chiarito che il beneficio fiscale viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza, ed è quello dello svolgimento dell'attività lavorativa all'estero.

Pertanto possono accedere alle agevolazioni prima casa le persone fisiche che contestualmente:

• si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito la Circolare precisa che con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Inoltre per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere naturalmente anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della Nota II-bis.

Sulla base di queste coordinate, per il Fisco possono accedere al beneficio fiscale, tra l'altro, le persone fisiche che, contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, «siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro» al momento dell'atto di acquisto dell'abitazione in Italia. Questo perché il requisito del trasferimento all'estero per ragioni di lavoro «deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile».

No alle agevolazioni per residenti all'estero che lavorano in Italia

Il requisito dell'attività lavorativa all'estero al momento dell'acquisto dell'immobile risulta dirimente nel caso in esame, considerato che il contribuente è rientrato in Italia e al momento dell'acquisto dell'immobile non lavorava al'estero.

Ne consegue quindi che non risulta integrato, al momento dell'acquisto dell'immobile, il presupposto di acquirente trasferito all'estero per ragioni di lavoro, motivo per cui il contribuente non può procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa nell'atto di acquisto in relazione al trasferimento della residenza, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

Il mancato rispetto dell'impegno assunto in atto a trasferire la residenza, entro diciotto mesi, nel Comune ove è ubicato l'immobile, comporta quindi la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della “prima casa”.

Ricorda comunque l’Agenzia che, come chiarito con la risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/ E, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile, presentando un'apposita istanza all'Ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e chiedendo la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.