Agibilità, APE e compravendite immobiliari: nuovo intervento della Cassazione

Esiste un principio consolidato della giurisprudenza di Cassazione tale per cui nelle compravendite immobiliari il mancato rilascio del certificato di agibilità incide sul piano dell'adempimento ma non su quello della validità del contratto. L'agibilità dell'immobile non è, cioè, requisito di validità dell'atto in quanto la sua eventuale assenza va rimessa all'autonomia contrattuale delle parti.

Certificato di agibilità e compravendite immobiliari: interviene la Cassazione

Sul tema dell’agibilità, delle compravendite immobiliari e dell’attività di mediazione professionale, si è recentemente espressa la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 9 agosto 2022, n. 24534. Nel caso di specie a proporre ricorso in cassazione è un mediatore immobiliare professionale per la riforma di una sentenza del Tribunale che, accogliendo il ricorso contro la decisione del giudice di pace, aveva negato il diritto alla provvigione e accolto la domanda riconvenzionale della cliente, condannando l'agente al risarcimento del danno.

Secondo il Tribunale l'agente non aveva adempiuto agli obblighi di corretta informazione previsti dalla norma, perché, sebbene investito del compito di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile già al momento della sottoscrizione della proposta, aveva omesso di informare la promissaria che l'unità, oggetto della vendita, era priva del certificato di abitabilità e non aveva esibito l'attestato di certificazione energetica, pur avendo dato atto nell'annuncio che si trattava di immobile in classe energetica "G".

La circostanza che il certificato di abitabilità avrebbe potuto essere rilasciato, in conseguenza del rilascio del permesso in sanatoria, valorizzata dal primo giudice, era irrilevante, operando l'obbligo del mediatore su un piano diverso rispetto a quello del venditore.

Obblighi e responsabilità del mediatore immobiliare

Gli ermellini hanno confermato che la Legge n. 39/1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale. L'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità e, pertanto, deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.

Non rientra tuttavia nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico.

Seppure il mediatore non sia tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnica al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Egli deve tacere delle circostanze delle quali non abbia sicura contezza, ma il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone, per contro, d'informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate.

Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

Le compravendite immobiliari

In relazione alle operazioni di acquisto immobiliare, sono così certamente comprese, fra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta.

In termini generali è stato precisato che l'obbligo, imposto al mediatore dall'art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse.

La Cassazione ha, inoltre, chiarito che:

• la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell'art 1759 c.c., sussiste sia che l'affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell'affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore;
• la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 c.c.., l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell'art. 1759, primo comma, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

La presenza della dichiarazione della parte venditrice sulla regolarità urbanistica e edilizia dell'immobile, non esonera il mediatore dall’obbligo di verifica. In base ai principi sopra richiamati, il mediatore aveva quanto meno l'obbligo di informare l'acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo che si trattava di notizia non controllata.

In particolare, avrebbe dovuto precisare che egli non aveva fatto verifiche circa l'esistenza o meno del certificato di agibilità.

Mancata agibilità e commerciabilità dell’immobile

La Cassazione conferma pure che la mancanza dell'agibilità non rende il bene incommerciabile, ma non esclude l'obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Stesse identiche considerazioni è possibile fare sull’obbligo di informazione del mediatore nei confronti del promissario acquirente circa la categoria energetica dell'immobile.

Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 ha inserito all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 il comma 2-quater secondo cui:

“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 10 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica”.

La norma attualmente vigente, prevede al comma 8:

“Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciale riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”.

Consegue che gli intermediari, al fine di effettuare correttamente la pubblicità, dovevano inevitabilmente disporre, già al momento di pubblicizzare l'immobile, di tutte le informazioni sulle prestazioni energetiche con la possibilità di visionare la documentazione per avere un'esatta fotografia della situazione energetica dell'immobile trattato (da riferire agli interessati clienti) e così poter indicare nell'annuncio notizie verificate.