Agibilità e Stato legittimo: interviene il Consiglio di Stato

Agibilità e stato legittimo degli immobili e delle unità immobiliari sono due concetti che sono cambiati notevolmente nel corso dei decenni. Mentre lo stato legittimo è entrato tardivamente nel nostro ordinamento solo nel 2020 con il Decreto Semplificazioni (il D.L. n. 76/2020 convertito in Legge n. 120/2020) ed è stato recentemente modificato dal Decreto Salva Casa (il D.L. n. 69/2024 convertito in Legge n. 105/2020), l’agibilità ha radici molto più lontane.

Si pensi che salubrità e abitabilità sono due concetti che risalgono al Regio Decreto n. 1265/1934 (Testo unico delle leggi sanitarie) e, rispettivamente, agli articoli 220 e 221, comma 1. Solo nel 1994, con il d.P.R. n. 425/1994, viene previsto ufficialmente il “certificato di abitabilità” che con il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) diventa “certificato di agibilità” (rilasciato dal Comune) che con il D.Lgs. n. 222/2016 diventa “Segnalazione Certificata di Agibilità” (attestata da un tecnico abilitato).

Agibilità e Stato legittimo: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Il rapporto tra abitabilità/agibilità e stato legittimo è sempre stato molto complicato anche a causa di una giurisprudenza non unanime. Sull’argomento è recentemente intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7740 del 24 settembre 2024 che farà certamente discutere.

Il caso di specie riguarda il trasferimento di una rivendita di tabacchi, per la cui disciplina occorre far riferimento all’art. 11 del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 21 febbraio 2013, n. 38. Al comma 3 del citato articolo si dispone: “Alla domanda è allegata idonea documentazione che attesta la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto, nonché la relativa destinazione d'uso commerciale”.

Nella domanda oggetto della sentenza, come “documentazione che attesta la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto” viene utilizzato un certificato di agibilità datato 28 aprile 2016 (data che riportiamo “non a caso” come si vedrà nel prosieguo di questo approfondimento).

Nella disputa si scontrano due parti:

• la prima ritiene che non idonea la documentazione che attesta la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto (ovvero il certificato di agibilità che attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici);
• la seconda rileva come il certificato di agibilità utilizzato (rilasciato dal Comune) facesse riferimento anche al titolo urbanistico in base al quale l’immobile era stato realizzato ed alla sua destinazione commerciale.