Amministratore di condominio e agente immobiliare: attività incompatibili?

La pronuncia della CGUE: incompatibilità generalizzata non ammessa

E arriviamo alla sentenza del 4 ottobre 2024, con la quale la Corte di Giustizia ha chiarito che:

“L’articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE osta a una normativa nazionale che prevede, in via generale, un’incompatibilità tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente.”

Ciò significa che qualsiasi restrizione preventiva deve essere giustificata caso per caso, ed è inammissibile una misura fondata su presunzioni astratte.

Il Consiglio di Stato: nessun conflitto di interessi, ma niente risarcimento

Alla luce della pronuncia europea, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e annullato i provvedimenti della Camera di Commercio e del MISE, rilevando che non risulta provata alcuna sovrapposizione tra gli immobili amministrati e quelli oggetto di mediazione e che l’intervento sanzionatorio si basa su una presunzione assoluta e generalizzata, in contrasto con i principi di proporzionalità e necessità sanciti dal diritto dell’Unione.

Tuttavia, la Sezione ha escluso il diritto al risarcimento del danno, chiarendo che:

• la mera illegittimità del provvedimento non basta a fondare una responsabilità dell’amministrazione;
• la questione presentava un margine oggettivo di incertezza normativa e interpretativa, tale da rendere l’errore dell’amministrazione scusabile.

Conclude quindi Palazzo Spada specificando che non è ammissibile vietare in via astratta l’esercizio congiunto di più attività professionali, se non esiste una prova concreta e documentata di conflitto di interessi. Questo perché la mera coincidenza tra due ruoli professionali (mediatore e amministratore) non è sufficiente a integrare un’incompatibilità e serve una valutazione individuale delle situazioni, anche in chiave proporzionata e ragionevole.