Acquistare casa: dalle Entrate il vademecum con imposte e agevolazioni fiscali

Quali sono le principali regole da osservare quando si compra una casa?Come si fa a fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione?A rispondere a queste e a tante altre domande è il nuovo vademecum messo a punto dall'Agenzia delle Entrate dal titolo Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali.

La guida rappresenta un vero e proprio vademecum per le persone fisiche che intendono acquistare, da un privato o da un'impresa, un immobile, ed è suddivisa nei seguenti 6 capitoli:

1. INTRODUZIONE

2. PRIMA DELL’ACQUISTO È BENE:

• fare una verifica sui dati catastali e ipotecari
• sapere perché si stipula il contratto preliminare

3. L’ACQUISTO DI UNA CASA: LE IMPOSTE

• Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
• Le imposte dovute quando si acquista da un privato
• La base imponibile per il calcolo delle imposte
• Il sistema del prezzo-valore
• La dichiarazione sostitutiva

4. L’ACQUISTO CON I BENEFICI “PRIMA CASA”

• Le imposte agevolate
• La base imponibile per il calcolo delle imposte
• I requisiti per avere le agevolazioni
• Quando si ha già una “prima casa”
• Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
• Quando si perdono le agevolazioni

5. RISPOSTE AI QUESITI PIÙ FREQUENTI

6. PER SAPERNE DI PIÙ

Cosa fare prima dell’acquisto - Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L’opzione del contratto preliminare – Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte - Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.
In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa” – Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all’acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro.
Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%.
La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa” – Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq dedicate – La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un’altra abitazione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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