Canne fumarie, prospetti e decoro architettonico: nuovo intervento della Cassazione

Canne fumarie, prospetti di palazzo, decoro architettonico. Argomenti sempre di attualità nel "mondo" dei condomini. E, approfittando della sentenza della Corte di Cassazione n. 25790/2020 pubblicata il 13 novembre 2020, approfondiamo le questioni.

Il fatto e il ricorso

E' una società a fare ricorso contro la sentenza di secondo grado che le aveva impedito l'installazione di una canna fumaria sulla facciata posteriore di un condominio. Secondo il giudice, la canna fumaria deturpava l'architettura del fabbricato. La società ha perso il ricorso sia in primo che in secondo grado. In sintesi, il diniego all'installazione della condotta di aspirazione, avrebbe leso la linearità dell'edificio e avrebbe avuto un impatto significativo su una facciata avente mensole, ringhiere, travetti ed altri elementi di dimensioni esili, "per ottenere la leggerezza ricercata dal progettista per l'involucro del fabbricato".

L'impatto di una canna fumaria su un edificio

Sono nove i motivi di ricorso proposti in corte di cassazione. Tra questi, si approfondisce il tema del limite del decoro architettonico. E quindi gli articoli 1102 e 1120 del codice civile. Il consulente tecnico d'ufficio ha affermato che la tubazione della canna fumaria, o condotta di aspirazione che dir si voglia, avrebbe arrecato pregiudizio alla linearità dell'edificio, cagionando un impatto significativo sulla facciata del palazzo. L'uso di parti comuni di un'unità immobiliare è disciplinato dell'articolo 1102 del codice civile. E spetta sempre al giudice, nel caso un condomino chieda la legittimità della realizzazione di un'opera su parti comuni, verificare se questa arrechi danno al decoro architettonico dell'edificio. L'installazione di una canna fumaria modifica la cosa comune e ne altera il decoro architettonico.

Le modifiche all'uso delle parti comuni

L'articolo 1120 del codice civile stabilisce diverse limitazioni alle modifiche all'uso delle parti comuni, sia che vengano apportate da singoli condomini, che deliberate dall'assemblea condominiale. Ciascun condomino può apportare a sue spese le modifiche necessarie per il miglior godimento delle cose comuni, ma non deve alterare la destinazione e impedire agli altri partecipanti di farne lo stesso uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, si legge nella sentenza della corte di cassazione, senza alcun consenso degli altri partecipanti, "ciascun condomino può servirsi dei muri perimetrali comuni dell'edificio per appoggiarvi tubi, fili, condutture, targhe, tende e altri manufatti". In ogni caso viene sempre applicato il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato. Per questo l'installazione di una canna fumaria, di pertinenza di una unità immobiliare, non deve recare danno alla cosa comune.

Decoro architettonico e aspetto architettonico

Bisogna fare una differenza, dicono i giudici, tra decoro architettonico e aspetto architettonico. Quest'ultimo, a cui si riferisce in particolare l'articolo 1127 del codice civile (comma 3), parla di limite alle sopraelevazioni che va condotto in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile. Invece il decoro architettonico si riferisce alle linee essenziali dell'edificio, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica e armonica che contribuisce a dargli una specifica identità. "Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale - dicono i giudici - non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile". E non è importante che si tratti della facciata principale o di quella secondaria, "in quanto, nell'ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico". La facciata, dunque, rappresenta l'immagine stessa dell'edificio, "la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile".

Il concetto di decoro architettonico

Si tratta, come tutti quelli elaborati delle scienze idiografiche, di un concetto che non poggia su leggi generalizzabili. Questo vuol dire che il concetto di decoro architettonico richiede di essere interpretato, demandando quindi al giudice di stabilire se privo di errori logici o giuridici. Quindi, dice la Cassazione, spetta al giudice di merito "esaminare e valutare le nozioni tecniche o scientifiche introdotte nel processo mediante la Ctu, la consulenza tecnica d'ufficio e dare conto dei motivi di consenso o dissenso". Tale valutazione, aggiungono, "non può essere sindacata in sede di legittimità invocando dalla Corte di cassazione un accesso diretto agli atti e una loro delibazione, in maniera da pervenire ad una nuova validazione e legittimazione dei risultati della consulenza tecnica d'ufficio".

Proporre una soluzione migliorativa

C'è un punto a favore della società che ha fatto ricorso. Secondo il giudice del tar, le soluzioni alternative proposte non potevano trovare "sfogo" in quella fase. Secondo la corte di cassazione, invece, le soluzioni alternative avrebbero potuto essere offerte dalla società che ha fatto ricorso al condominio. "Non si comprende - si legge nella sentenza - perché i giudici di secondo grado abbiano sostenuto che le soluzioni alternative, proposte nel corso del giudizio di appello, andavano eventualmente offerte dall'appellante al condominio, non risultando accettata e neppure dedotta l'esistenza di una apposita previsione di natura convenzionale che imponga il consenso preventivo dall'amministratore o dall'assemblea per le opere modificative delle parti comuni dell'edificio". Per questo, nello specifico, questo motivo di ricorso va accolto e tutti gli altri respinti. Toccherà alla corte di appello decidere su questo punto.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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