Compravendite immobiliari 2015: prosegue la tendenza alla ripresa

Presentato ieri, presso la sede dell’Associazione bancaria italiana, il Rapporto immobiliare residenziale 2016, realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi. Nel Rapporto vengono sintetizzate e analizzate le dinamiche del segmento residenziale relative al 2015 (compravendite e, per la prima volta, locazioni).

La ripresa delle compravendite nel segmento residenziale: ragioni e prospettive

Per il secondo anno consecutivo si registra in Italia un incremento del volume delle compravendite, anche se, escludendo il picco negativo del 2013, si tratta ancora del dato peggiore da 30 anni a questa parte (meno di 450mila unità).

Se l’andamento positivo del 2014 beneficiava del nuovo regime fiscale relativo agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari, la crescita del 2015 (+6,5%) testimonia un significativo consolidamento della tendenza, le cui radici risiedono in una pluralità di fattori:

• in primo luogo, la politica monetaria di alleggerimento quantitativo messa in campo dalla Banca centrale europea, abbinata a una compressione dei tassi tale da raggiungere addirittura valori negativi, ha fornito al sistema creditizio una crescente liquidità a basso costo e, contemporaneamente, un incentivo al suo impiego. Data tuttavia la persistenza delle cause strutturali della crisi economica, il segmento residenziale del settore immobiliare sta rappresentando, ancora una volta, forse l’unica vera valvola di sfogo per investimenti e finanziamenti, offrendo le garanzie più solide nel medio-lungo periodo;
• in secondo luogo, la diminuzione dei prezzi delle abitazioni, in atto da un po’, offre indubbiamente condizioni di mercato vantaggiose, tanto più che la progressiva riduzione del tasso di flessione e l’andamento positivo delle compravendite lasciano intravedere una possibile inversione di tendenza;
• in terzo luogo, rappresentando l’abitazione un bene primario, la domanda finisce per risentire solo limitatamente delle oggettive criticità della congiuntura economica, cosicché gli incentivi sul lato dell’offerta riescono fisiologicamente a trovare un certo riscontro in modo più agevole e immediato.

A conferma di questo quadro, basta citare un dato assai significativo: le sole compravendite da parte di persone fisiche, sostenute da mutuo, sono cresciute anche quest’anno più dell’intero segmento residenziale. Ciò vuol dire che il consolidamento del mercato immobiliare nel settore residenziale continua a essere sorretto da un indebitamento privato indotto da fattori artificiali incentivanti sul lato dell’offerta (politiche monetarie, nonché recenti misure legislative a garanzia dei creditori), contribuendo così ad alimentare un meccanismo analogo a quello che ha determinato, in Europa, la grave crisi del 2009 e che potrebbe dunque rappresentare, nel medio-lungo termine, un potenziale fattore di criticità.

Le compravendite nel 2015: una crescita più omogenea

Il tasso nazionale di crescita, come detto pari al 6,5%, è quasi raddoppiato rispetto a quello dell’anno precedente. I dati più significativi si registrano al Nord, dove si arriva a sfiorare il 10% (Nord-Est); seguono le Isole e il Centro (unica macroarea a registrare una leggera flessione nel tasso di crescita rispetto al 2014), chiude il Meridione con un +4,1 per cento.

La ripresa, contrariamente all’anno precedente, risulta più equilibrata tra capoluoghi (spicca il +10,7% delle Isole, unico dato a doppia cifra) e resto dei comuni, con un differenziale a vantaggio dei primi che si è ridotto a poco più di un punto percentuale.

Ben quattro regioni presentano invece un tasso di crescita superiore al 10% (Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Toscana, Basilicata), mentre particolarmente significativo risulta il +9% della Lombardia (che rappresenta oltre un quinto del mercato nazionale); curioso, in termini statistici, il “rimbalzo” del Molise, passato da migliore regione nel 2014 (+10,8%) a peggiore regione nel 2015 (-5,4%).

Tra le grandi città, non sorprende il primato di Milano (+13,4%), seguita a ruota da Palermo; da registrare, in termini aggregati, un’inversione di tendenza, con il resto dei comuni delle relative province che presentano un tasso di crescita superiore a quello dei rispettivi capoluoghi.

Crescono le dimensioni delle abitazioni scambiate

Il tasso di crescita delle superfici compravendute (+7,4%) resta anche nel 2015 superiore a quello delle unità immobiliari. In termini disaggregati, la crescita aumenta progressivamente con il taglio dimensionale delle unità immobiliari, passando da un +0,8% dei monolocali fino a un +9,7% delle grandi unità (anche se in assoluto continuano a prevalere i tagli piccolo e medio).

Cresce ovviamente anche la superficie media (106,1 m²), maggiore nei comuni non capoluogo.

Riparte anche il mercato delle pertinenze

Dopo un primo, debole segnale di ripresa nel 2014, si consolida anche la crescita del mercato delle pertinenze, sia relativamente ai box auto (+4,5%), sia riguardo ai magazzini (+3,8%).
A trainare questo segmento di mercato è soprattutto il Nord, mentre appare ancora stentata la tendenza al rialzo al Sud (addirittura negativo il dato relativo ai box auto) e nelle Isole.

Il fatturato cresce, ma meno dei volumi

Cresce, infine, anche il fatturato relativo alle compravendite immobiliari (76 miliardi di euro), anche se con un tasso di circa un punto inferiore rispetto ai volumi (+5,4%), pure se superiore a quello del 2014; il risultato è una compressione del fatturato medio per unità immobiliare compravenduta di quasi 2mila euro. La variazione più significativa interessa il Nord Italia, mentre il Centro sembra scontare l’ottima performance del 2014 (soprattutto nei capoluoghi).

Complessivamente l’incremento di fatturato nei comuni non capoluogo risulta superiore a quello dei rispettivi capoluoghi di provincia, invertendo la tendenza dell’anno precedente; i tassi di crescita per classi demografiche confermano tale dinamica, risultando superiori al 6% nei comuni medio-piccoli, ma inferiori al 4% nei comuni con più di 250mila abitanti.

A cura di Ufficio Stampa Agenzia delle Entrate

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