Consiglio di Stato: Possibile la cessione della cubatura nella stessa zona omogenea

Il Consiglio di Stato con la sentenza 21 novembre 2016, n. 4861, ha affermato che la cessione di cubatura di cui all'articolo 2643, comma 2-bis del codice civile inserito dall’articolo 5 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 è generalmente ammessa, fatta eccezione per il caso in cui la normativa settoriale urbanistica, ovvero gli strumenti di pianificazione territoriale, la vietino per particolari ragioni o la assoggettino a particolari condizioni. In altri termini, il trasferimento di diritti edificatori trova il proprio limite, oltre che in eventuali discipline speciali della legislazione urbanistica, nelle statuizioni degli strumenti urbanistici, i quali potrebbero vietare tali operazioni per alcune aree, oppure contenere previsioni inerenti alla determinazione della volumetria realizzabile fondata su criteri incompatibili con il suo trasferimento.

Negare, quindi, la possibilità del trasferimento di diritti edificatori nell’ambito di una stessa zona omogenea, con la motivazione del mancato rispetto del parametro dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto introdotto dal citato art. 5 del decreto-legge n. 50/2011, perseguendo l’istituto in esame il precipuo fine di aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, perché, diversamente, non sarebbe necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile (il tutto, purché venga rispettato l’indice territoriale dell’intera zona).

Con la sentenza del Consiglio di Stato è stato accolto il ricorso proposto contro la sentenza del Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa, Sezione di Bolzano 15 maggio 2015, n. 174, con cui era stata annullata la concessione edilizia per opere di riqualificazione energetica e ampliamento, rilasciata dal Comune di Brunico al proprietario di un appartamento. Gli interventi edilizi presupponevano l'uso degli incentivi volumetrici riconosciuti dalla disciplina urbanistica provinciale e l'acquisto di ulteriori diritti volumetrici da un appartamento condominiale contiguo, apportando il contestuale cambio di destinazione d'uso da terziario a residenza. Il titolo abilitativo era stato ritenuto illegittimo, in quanto la mancanza di un’esplicita previsione negli strumenti urbanistici rendeva inammissibile derogare all'indice di edificabilità fondiaria stabilito dalla normativa tecnica di attuazione per la zona interessata dalle opere edilizie (“zona residenziale B4 - zona di completamento”).

La sentenza del Consiglio di Stato parte dal presupposto che, nel caso trattato, le cessioni di cubatura sono ammissibili e legittime, trattandosi di contratti riguardanti appartamenti ubicati nella stessa zona. L'indice di densità edilizia massima, definito come il “rapporto tra la cubatura urbanistica realizzabile fuori terra e la relativa superficie catastale del lotto edificatorio”, non può ritenersi ostativo al trasferimento dei diritti edificatori, poiché, in mancanza di un espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita, con il trasferimento di diritti edificatori tra lotti contigui della zona omogenea, fatto salvo il rispetto sia dell'indice territoriale dell'intera zona che del relativo carico urbanistico.

In allegato la sentenza 21 novembre 2016, n. 4861.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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