Demolizione e ricostruzione: il Fisco su imposte di registro, ipotecaria e catastale

La rivendita di immobili da parte di società di costruzioni, senza effettuare gli interventi di demolizione e ricostruzione o comunque di efficientamento energetico previsti dall’art. 7 del D.L. n. 34/2019, può costare cara, in termini di agevolazioni fiscali.

Imposte agevolate su fabbricati: la risposta del Fisco 

Ricordiamo che con questa norma, inserita nel Decreto recante "Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi", convertito con modificazioni dalla legge n. 58/2019, è stato introdotto un regime fiscale agevolato per le compravendite di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano appunto alla demolizione e ricostruzione degli stessi, oppure eseguano su questi fabbricati degli interventi edilizi, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica "NZEB, A o B"), e poi procedano alla successiva alienazione.

In particolare, tali agevolazioni prevedono, per acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2021, il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Attenzione però: questi benefici sono soggetti a decadenza, nel caso in cui le condizioni dettate nella norma non siano rispettate e lo ribadisce il Fisco con la risposta n. 324/2022.

Imposte agevolate: requisiti per ottenerle

Nel caso in esame, l’Istante è una società che ha acquistato degli immobili con il regime previsto dal D.L. n. 34/2019, e che sta rivendendo una delle proprietà senza avere effettuato gli interventi di trasformazione della classe energetica. Cosa succede allora? Le agevolazioni sono perse? È prevista una sanzione o un ravvedimento operoso?

Nel rispondere, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che secondo quanto disposto dall'articolo 7 del D.L. n. 34/2019, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell'articolo 10 del D.P.R. n. 633/1972, ove ricorrano le seguenti condizioni:

• l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l'acquisto abbia come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
• oppure ad eseguire interventi di "manutenzione straordinaria", "interventi di restauro e risanamento conservativo" o "interventi di ristrutturazione edilizia" individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380/2001;
• all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia), il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B.

Rivendita senza interventi di efficientamento energetico: cosa succede

In caso di mancato rispetto delle condizioni sopra richiamate nel termine previsto, trovano applicazione le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria nonché l'applicazione della sanzione del 30 per cento e degli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

Nel caso in esame, la vendita dell'intero immobile, acquistato fruendo della predetta agevolazione fiscale, prima del decorso del termine di dieci anni previsto dall'articolo 7 del citato decreto legge n. 34 del 2019 senza che sia stata effettuata l'attività di valorizzazione descritta, impedisce il rispetto delle predette condizioni e, quindi integra una ipotesi di decadenza dall'agevolazione.

E sul punto il Fisco è chiarissimo: nessun intervento, nessuna agevolazione fiscale. Non solo: oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, bisognerà pagare una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte.

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