Disciplina del Condominio, nuove modifiche dalla Commissione della Camera
21/09/2012
Nuove modifiche al testo della riforma del Condominio che ha visto
un nuovo esame da parte della Camera lo scorso 17 settembre che ha
valutato in particolare la necessità di verificare la tenuta della
tradizionale configurazione giuridica del condominio di fronte
all'esigenza di ammodernamento dell'istituto unanimemente sentita
dalla società civile.
In particolare, la Camera ha ritenuto di dover mantenere ferma l'impostazione seguita dal Senato, nel senso di non attribuire al condominio, ex ante, con una norma di carattere generale, la capacità giuridica. Se da un lato tale innovazione è sembrata in contrasto con esigenze sistematiche ravvisabili nel codice civile (che attribuisce la capacità giuridica espressamente e in via generale solo alla persona fisica) dall'altro avrebbe aperto la via a nuove configurazioni giuridiche del condominio, che non sono apparse indispensabili al fine di conseguire quel necessario ammodernamento dell'istituto che costituisce lo scopo della riforma. Per tale motivo, si è escluso che il condominio possa assumere l'autonoma titolarità di diritti reali sulle cose comuni e si è confermata la configurazione pluralistica dell'istituto, in base alla quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune e vi è un'organizzazione unica, competente a gestire le parti comuni, raffigurata dall'assemblea dei proprietari e dall'amministratore da essa nominato.
Per quanto concerne il testo della riforma, rispetto allultima bozza approvata in Senato, è stata compiuta una complessiva revisione in un'ottica di generale semplificazione e snellimento e sono state soppresse alcune norme dall'applicazione delle quali si è ritenuto che potesse derivare un aumento della litigiosità nel condominio o un incremento del contenzioso giudiziario. La scelta è stata anche influenzata dalla considerazione che, a decorrere dal 21 marzo 2012, le controversie in materia di condominio sottostanno alla disciplina della mediazione obbligatoria di cui all'articolo 5, comma 1, decreto legislativo n. 28 del 2010. È stata quindi introdotta una disposizione di raccordo tra la disciplina del condominio e quella della mediazione obbligatoria, che definisce anche il concetto di "controversia in materia di condominio".
Il testo ha voluto dare un peso non indifferente al tema della morosità del condominio, optando per la semplificazione di talune disposizioni e per il mantenimento della possibilità che l'amministratore ricorra al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell'assemblea.
Particolare attenzione è stata riservata all'esigenza di introdurre o perfezionare meccanismi che possano facilitare l'ingresso nel condominio della tecnologia finalizzata al complessivo miglioramento della qualità della vita, come ad esempio: fonti di energia rinnovabili, impianti di videosorveglianza, reti in fibra ottica.
Per quanto concerne la figura dell'amministratore, si è stabilito che questo, all'atto della nomina, debba presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, i cui oneri sono a carico dei condomini. Si è quindi optato per l'istituzione presso ogni Ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio di un Registro degli amministratori di condominio, con l'indicazione dei requisiti di onorabilità e di formazione richiesti ai fini dell'iscrizione, con la precisazione, tuttavia, che "agli iscritti al registro è riconosciuta competenza specifica per l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio. L'iscrizione al registro, tuttavia, non costituisce requisito per l'esercizio di tale attività".
Il nuovo testo della riforma, costituito da 32 articoli, novella il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, gli articoli 63 e seguenti delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali. Segnaliamo in particolare i seguenti.
L'articolo 1 sostituisce l'articolo 1117 codice civile, introducendo una definizione più articolata di "parti comuni" dell'edificio; sono ora esplicitamente compresi nelle parti comuni le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, anche satellitare o via cavo.
L'articolo 3 interviene sull'articolo 1118 codice civile per precisare che il singolo condomino può distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento in presenza di due condizioni: l'unità abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all'impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento; il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
L'articolo 5 novella l'articolo 1120 codice civile, in materia di innovazioni. Il testo conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all'assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
L'articolo 14 sostituisce l'articolo 1136 codice civile, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea. In particolare, la disposizione prevede: la validità della costituzione dell'assemblea in prima convocazione ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi (primo comma). In tal caso la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (secondo comma); le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi (terzo comma); le deliberazioni sulla nomina e revoca dell'amministratore, Pag. 61sulle innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, parcheggi, impianti centralizzati etc.) e sulle riparazioni straordinarie sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 dei millesimi) (quarto comma); le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (articolo 1120, primo comma) e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (TV ed energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei millesimi (quinto comma); l'accertamento della regolarità della convocazione all'assemblea (sesto comma) e l'obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).
L'articolo 20 novella l'articolo 66 disposizioni attuative, in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio. La disposizione stabilisce:
Con finalità di coordinamento, l'articolo 22 riscrive l'articolo 68 disposizioni attuative, in tema di tabelle millesimali mentre l'articolo 23 interviene sull'articolo 69 disposizioni attuative relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In particolare, la proposta di legge afferma il principio per cui la revisione delle tabelle può essere effettuata, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, nelle seguenti ipotesi: errore di calcolo materiale e mutate condizioni dell'immobile.
L'articolo 26 inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. L'articolo 71-bis istituisce presso l'ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando i requisiti per l'esercizio della professione (godimento dei diritti civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale), che viene consentito anche in forma societaria. Peraltro, la disposizione che prevede una sospensione dal registro per gravi negligenze professionali, consente l'esercizio della professione anche a coloro che non sono iscritti nel registro. L'articolo 71-ter prevede che l'assemblea possa disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'articolo 71-quater definisce le controversie in materia di condominio (al fine dell'applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo Il del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli 1117-1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste controversie.
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In particolare, la Camera ha ritenuto di dover mantenere ferma l'impostazione seguita dal Senato, nel senso di non attribuire al condominio, ex ante, con una norma di carattere generale, la capacità giuridica. Se da un lato tale innovazione è sembrata in contrasto con esigenze sistematiche ravvisabili nel codice civile (che attribuisce la capacità giuridica espressamente e in via generale solo alla persona fisica) dall'altro avrebbe aperto la via a nuove configurazioni giuridiche del condominio, che non sono apparse indispensabili al fine di conseguire quel necessario ammodernamento dell'istituto che costituisce lo scopo della riforma. Per tale motivo, si è escluso che il condominio possa assumere l'autonoma titolarità di diritti reali sulle cose comuni e si è confermata la configurazione pluralistica dell'istituto, in base alla quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune e vi è un'organizzazione unica, competente a gestire le parti comuni, raffigurata dall'assemblea dei proprietari e dall'amministratore da essa nominato.
Per quanto concerne il testo della riforma, rispetto allultima bozza approvata in Senato, è stata compiuta una complessiva revisione in un'ottica di generale semplificazione e snellimento e sono state soppresse alcune norme dall'applicazione delle quali si è ritenuto che potesse derivare un aumento della litigiosità nel condominio o un incremento del contenzioso giudiziario. La scelta è stata anche influenzata dalla considerazione che, a decorrere dal 21 marzo 2012, le controversie in materia di condominio sottostanno alla disciplina della mediazione obbligatoria di cui all'articolo 5, comma 1, decreto legislativo n. 28 del 2010. È stata quindi introdotta una disposizione di raccordo tra la disciplina del condominio e quella della mediazione obbligatoria, che definisce anche il concetto di "controversia in materia di condominio".
Il testo ha voluto dare un peso non indifferente al tema della morosità del condominio, optando per la semplificazione di talune disposizioni e per il mantenimento della possibilità che l'amministratore ricorra al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell'assemblea.
Particolare attenzione è stata riservata all'esigenza di introdurre o perfezionare meccanismi che possano facilitare l'ingresso nel condominio della tecnologia finalizzata al complessivo miglioramento della qualità della vita, come ad esempio: fonti di energia rinnovabili, impianti di videosorveglianza, reti in fibra ottica.
Per quanto concerne la figura dell'amministratore, si è stabilito che questo, all'atto della nomina, debba presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, i cui oneri sono a carico dei condomini. Si è quindi optato per l'istituzione presso ogni Ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio di un Registro degli amministratori di condominio, con l'indicazione dei requisiti di onorabilità e di formazione richiesti ai fini dell'iscrizione, con la precisazione, tuttavia, che "agli iscritti al registro è riconosciuta competenza specifica per l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio. L'iscrizione al registro, tuttavia, non costituisce requisito per l'esercizio di tale attività".
Il nuovo testo della riforma, costituito da 32 articoli, novella il Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, gli articoli 63 e seguenti delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali. Segnaliamo in particolare i seguenti.
L'articolo 1 sostituisce l'articolo 1117 codice civile, introducendo una definizione più articolata di "parti comuni" dell'edificio; sono ora esplicitamente compresi nelle parti comuni le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, anche satellitare o via cavo.
L'articolo 3 interviene sull'articolo 1118 codice civile per precisare che il singolo condomino può distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento in presenza di due condizioni: l'unità abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all'impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento; il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
L'articolo 5 novella l'articolo 1120 codice civile, in materia di innovazioni. Il testo conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all'assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno ad oggetto sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
L'articolo 14 sostituisce l'articolo 1136 codice civile, abbassando i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea. In particolare, la disposizione prevede: la validità della costituzione dell'assemblea in prima convocazione ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi (primo comma). In tal caso la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (secondo comma); le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione sono valide se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio); rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei millesimi (terzo comma); le deliberazioni sulla nomina e revoca dell'amministratore, Pag. 61sulle innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, parcheggi, impianti centralizzati etc.) e sulle riparazioni straordinarie sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 dei millesimi) (quarto comma); le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (articolo 1120, primo comma) e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (TV ed energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei millesimi (quinto comma); l'accertamento della regolarità della convocazione all'assemblea (sesto comma) e l'obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).
L'articolo 20 novella l'articolo 66 disposizioni attuative, in ordine alle modalità di convocazione dell'assemblea di condominio. La disposizione stabilisce:
- che l'avviso di convocazione dell'assemblea - che può essere trasmesso anche per posta elettronica certificata o fax - deve contenere l'ordine del giorno della stessa (principio già ampiamente affermato dalla giurisprudenza);
- che ogni omissione relativa alla convocazione dell'assemblea rende le delibere assunte annullabili;
- che l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista l'assemblea in prima convocazione;
- che nessuna assemblea di condominio può essere convocata nei giorni in cui ricorre una festività religiosa (riconosciuta dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che hanno stipulato intese con lo Stato);
- che per velocizzare la procedura è possibile già in sede di prima convocazione dell'assemblea indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni.
Con finalità di coordinamento, l'articolo 22 riscrive l'articolo 68 disposizioni attuative, in tema di tabelle millesimali mentre l'articolo 23 interviene sull'articolo 69 disposizioni attuative relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In particolare, la proposta di legge afferma il principio per cui la revisione delle tabelle può essere effettuata, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, nelle seguenti ipotesi: errore di calcolo materiale e mutate condizioni dell'immobile.
L'articolo 26 inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. L'articolo 71-bis istituisce presso l'ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando i requisiti per l'esercizio della professione (godimento dei diritti civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale), che viene consentito anche in forma societaria. Peraltro, la disposizione che prevede una sospensione dal registro per gravi negligenze professionali, consente l'esercizio della professione anche a coloro che non sono iscritti nel registro. L'articolo 71-ter prevede che l'assemblea possa disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L'articolo 71-quater definisce le controversie in materia di condominio (al fine dell'applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo Il del titolo VII del libro III del Codice civile (articoli 1117-1139) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste controversie.
A cura di Gabriele
Bivona
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