Ecobonus, Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: l'Agenzia delle Entrate sulla detrazione fiscale e l'aliquota IVA

Nel caso di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria e un numero maggiore di unità immobiliare, quali sono i limiti di spesa? Quale regime IVA si applica?

• Ecobonus, Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: la domanda all'Agenzia delle Entrate
• Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: la qualificazione dell'intervento edilizio
• Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: gli interventi agevolabili e i limiti di spesa
• Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: l'aliquota IVA

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Ecobonus, Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: la domanda all'Agenzia delle Entrate

Ecco alcune interessanti domande a cui ha provveduto a rispondere l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 564 del 27 novembre 2020 ad oggetto "Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n.212 – Demolizione di edificio esistente e costruzione di un nuovo edificio residenziale con aumento della volumetria - Quesiti imposte dirette e IVA".

In particolare, un'impresa di costruzioni ha rappresentato il caso dell'acquisto di un edificio con area pertinenziale composto da tre unità immobiliari (di cui una unità immobiliare per funzioni produttive connesse alle attività agricole e due unità immobiliari ad uso residenziale), cui intende realizzare un progetto immobiliare consistente nella totale demolizione dell’edificio esistente e nella costruzione di un nuovo edificio residenziale composto da n. 8 appartamenti e n. 1 ufficio, con successiva vendita delle unità immobiliari ricavate.

Il nuovo edificio presenterà un volume superiore a quello da demolire con un aumento di volumetria reso possibile in base alle previsioni contenute nel piano di recupero comunale. Inoltre, considerato che attraverso l’intervento edilizio si otterrà un miglioramento dell’efficienza energetica complessiva dell’edificio (ottenimento della classe CasaClima “A-Nature”), l’Istante afferma di poter utilizzare la cubatura aggiuntiva riconosciuta in applicazione del bonus energia istituito dalla Provincia.

A fronte di questo progetto edilizio, le domande poste sono:

1. se l’intervento edilizio descritto rientri nella categoria degli interventi di “ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia);
2. se la detrazione fiscale di cui all’articolo 1, commi 345 e 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 vale per gli interventi edilizi riconducibili alla lettera d) del comma 1 dell’articolo 3 del TUE, come modificato dal D.L. n. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni);
3. se la detrazione di cui si tratta, in relazione all’intervento edilizio in oggetto, sia fruibile fino ad un valore massimo di euro 120.000,00 per le spese di cui al citato comma 345 ed euro 60.000,00 per le spese di cui al comma 347 della legge n. 296 del 2006;
4. se ai relativi contratti di appalto sia applicabile l’aliquota IVA del 4% oppure quella del 10%.

Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: la qualificazione dell'intervento edilizio

Così come chiarito in tutte le altre risposte, non è competenza dell'Agenzia delle Entrate la qualificazione dell'intervento edilizio che spetta allo Sportello Unico per l'edilizia del Comune dove saranno realizzati i lavori.

In riferimento al secondo quesito, l'Agenzia delle Entrate ha preliminarmente definito il quadro normativo di riferimento, costituito da:

• l’articolo 1, commi da 344 a 348, della legge n. 296 del 2006 (Legge finanziaria 2007);
• l’articolo 14, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

Ciò premesso, è stato chiarito che l'agevolazione di cui ai commi da 345 a 347 della legge finanziaria 2007 spetta, in linea generale, anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia.

Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: gli interventi agevolabili e i limiti di spesa

Per quanto concerne gli interventi agevolabili e i limiti di spesa, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che:

• ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammissibili è necessario fare riferimento alle unità immobiliari che componevano l’edificio da demolire che rispettano i requisiti previsti dalla normativa (impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile);
• per le spese documentate relative ad interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, il limite massimo è di 60.000 euro;
• per le spese documentate per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, il limite massimo è di 30.000 euro.

Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: l'aliquota IVA

In riferimento al quesito sull'aliquota IVA, anche in questo l'Agenzia delle Entrate ha ripercorso il quadro normativo e ricordato che:

• le opere di recupero del patrimonio edilizio esistente ai quali si applica l’aliquota IVA agevolata sono, fra l’altro, gli “interventi di ristrutturazione edilizia”, ossia “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (…)” [v. articolo 3, comma 1, lettera d), del TUE];
• l’articolo 10 del D.L. n. 76/2020 ha modificato, fra l’altro, la lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del TUE stabilendo che “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

In sostanza, sono ora ricompresi nella nozione di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti aventi diverse caratteristiche e che prevedono anche, nei soli casi espressamente previsti dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria al fine di promuovere interventi di rigenerazione urbana.

La circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 ha chiarito che gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato c.d. “Tupini” oppure di una “prima casa” non sono soggetti all’aliquota IVA del 4% prevista dal n. 39) della Tabella A, Parte II, allegata al Decreto IVA in quanto la demolizione con fedele ricostruzione non configura una “nuova costruzione”, bensì un intervento di recupero di edifici preesistenti. A tali tipologie di interventi si applica, dunque, l’aliquota IVA del 10%.

Tenuto conto di tale indirizzo interpretativo, l’intervento edilizio descritto dall’Istante (demolizione di un edificio esistente e costruzione di un nuovo edificio residenziale con aumento della volumetria) - ove sia qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia dal competente ente territoriale - non può considerarsi come “nuova costruzione” ai fini dell’applicazione dell'IVA al 4%.

I relativi contratti di appalto saranno, in tal caso, soggetti all’aliquota IVA del 10%.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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