IL FRAZIONAMENTO E LA VENDITA DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE NON DETERMINANO PLUSVALENZE TASSABILI
05/06/2008
La vendita delle unità immobiliari risultanti dal
frazionamento di un appartamento non determina
plusvalenza tassabile, sempreché lo stesso sia stato destinato ad
abitazione principale dal contribuente o dai suoi
familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data
d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di
vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le
date delle singole cessioni, se effettuate separatamente.
Questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 219/E dello scorso 30 maggio che, rispondendo ad una richiesta di interpello di un contribuente ha fornito chiarimento in merito alla tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale di un immobile destinato ad abitazione principale.
In particolare, il contribuente ha dichiarato all’Agenzia di aver acquistato nell'anno 2005, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, un immobile che successivamente è stato frazionato ricavandone due appartamenti. In considerazione del fatto che il contribuente aveva stabilito la residenza presso l'immobile originariamente acquistato in modo unitario, si chiede:
Le finalità speculative previste dalla normativa sono presunte dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni. Tale presunzione viene meno, però, nell'ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un'unità immobiliare urbana che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare.
Per tale motivo, l’Agenzia, nel caso in questione, ha ritenuto che la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento non concorre alla formazione del reddito, a prescindere che la cessione dell’immobile sia avvenuta in modo unitario o frazionato.
In definitiva, nel caso in cui avvenga la vendita frazionata di un immobile che era stato adibito ad abitazione principale dal contribuente o da un suo familiare per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente, la vendita non determina plusvalenze tassabili.
Per quanto concerne, invece, i secondo punto dell’interpello, l’eventuale plusvalenza derivata dalla vendita dei due appartamenti e della mansarda, costruiti previo permesso di sopraelevazione, concorre alla base imponibile IRPEF e il contribuente può scegliere la modalità agevolata di tassazione prevista dal comma 496 della L. n. 266 del 2005 (Finanziaria 2006), così come modificato dal D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, applicando un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento.
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Questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 219/E dello scorso 30 maggio che, rispondendo ad una richiesta di interpello di un contribuente ha fornito chiarimento in merito alla tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale di un immobile destinato ad abitazione principale.
In particolare, il contribuente ha dichiarato all’Agenzia di aver acquistato nell'anno 2005, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, un immobile che successivamente è stato frazionato ricavandone due appartamenti. In considerazione del fatto che il contribuente aveva stabilito la residenza presso l'immobile originariamente acquistato in modo unitario, si chiede:
- se la plusvalenza realizzata mediante vendita di uno o entrambi gli appartamenti derivanti dal frazionamento debba essere assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986;
- se per altri due appartamenti ed una mansarda ricavati al piano superiore, e per cui sono stati ottenuti tutti i permessi, debba essere tassata la plusvalenza ricavata dalla futura vendita di questi nuovi immobili, e se, in tal caso, si possa optare per la tassazione con imposta sostitutiva del 20%.
Le finalità speculative previste dalla normativa sono presunte dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni. Tale presunzione viene meno, però, nell'ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un'unità immobiliare urbana che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare.
Per tale motivo, l’Agenzia, nel caso in questione, ha ritenuto che la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento non concorre alla formazione del reddito, a prescindere che la cessione dell’immobile sia avvenuta in modo unitario o frazionato.
In definitiva, nel caso in cui avvenga la vendita frazionata di un immobile che era stato adibito ad abitazione principale dal contribuente o da un suo familiare per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita degli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente, la vendita non determina plusvalenze tassabili.
Per quanto concerne, invece, i secondo punto dell’interpello, l’eventuale plusvalenza derivata dalla vendita dei due appartamenti e della mansarda, costruiti previo permesso di sopraelevazione, concorre alla base imponibile IRPEF e il contribuente può scegliere la modalità agevolata di tassazione prevista dal comma 496 della L. n. 266 del 2005 (Finanziaria 2006), così come modificato dal D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, applicando un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento.
A cura di Ilenia
Cicirello
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