Il valore normale nelle compravendite immobiliari

Il Consiglio nazionale del Notariato ha recentemente approvato nella Commissione studi tributari dell’1 ottobre scorso lo studio 117/T recante "L’accertamento immobiliare in base al valore normale dopo la legge comunitaria n. 88/2009".

Nelle premesse dello studio viene precisato che la legge comunitaria 7 luglio 2009, n. 88 ha riformulato l’articolo 54 terzo comma del d.p.r. n. 633/72 (in materia IVA) e l’articolo 39 primo comma lett. d) del d.p.r. n. 600/73 (in materia di imposte sui redditi d’impresa e professionali), eliminando le previsioni in tema di accertamenti immobiliari e valore normale introdotte dal decreto-legge 4 luglio 2006, n. 226 convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 e, quindi, la presunzione legale pro fisco in esse contenuta.

In base a questa presunzione, precisa lo studio, l’Amministrazione finanziaria poteva dare la prova dell’occultamento di imponibile (ai fini delle imposte sui redditi ed dell’IVA., per gli imprenditori ed i lavoratori autonomi) in base alla sola divergenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale del bene ceduto mentre gravava sul contribuente l’onere di fornire la difficile prova che tale divergenza non era frutto di occultamento di imponibile, divenendo quindi necessario giustificare le ragioni che avevano, nel caso specifico, spinto il soggetto a vendere o ad acquistare ad un corrispettivo diverso da quello di mercato.

Nello studio, viene anche precisato che:

• per effetto della novità legislativa legislativa, l’Amministrazione finanziaria è privata di un importante potere di accertamento, potendo ora procedere ad accertamenti immobiliari solo avvalendosi di presunzioni semplici, il cui utilizzo è consentito dagli articoli. 39, primo comma, lett. a), d.p.r. n. 600/73 e 54, secondo comma, d.p.r. n. 633/72;
• un ulteriore effetto è il depotenziamento delle rilevazioni di cui al cosiddetto O.M.I. (Osservatorio del mercato immobiliare) reperibili sul sito internet dell’Agenzia del Territorio;
• il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27/7/2007, nell’intento di addivenire ad una "uniforme e corretta applicazione" delle norme di cui al d.p.r. n. 633/72, al d.p.r. n. 600/73 e al d.p.r. n. 131/86 proprio con riferimento alla materia del "valore normale" dei fabbricati, ha stabilito taluni criteri utili per la determinazione periodica di quel valore ed ora prende ancora più spessore la convinzione che quelle rilevazioni siano e non possano che essere semplici "indicazioni di valori di larga massima";
• nell’interpretare gli articoli 39, d.p.r. n. 600/73 e 54, d.p.r. n. 633/72, come modificati dalla legge Comunitaria n. 88/2009, occorre considerare il valore normale quale elemento meramente indiziario, non in grado di fondare una presunzione qualificata di occultamento di corrispettivo, in caso di accertamento immobiliare.

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