Manutenzione straordinaria o Ristrutturazione edilizia: dalla Cassazione indicazioni sulla qualificazione dell'intervento

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria previsti dall’art. 3, comma 1, lett b) del D.P.R. n. 380/2001 sono incluse tutte le attività manutentive che, pur incidendo sulle superfici di un edificio, non hanno determinato un aumento del volume complessivo della costruzione.

Lo ha ricordato la Supreme Corte di Cassazione con la sentenza n. 48947 del 13 ottobre 2015 che ha rigettato un ricorso presentato contro una precedente sentenza di assoluzione dal reato di cui all'art. 44, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001 in relazione alla realizzazione in assenza di permesso di costruire di un fabbricato con blocchi di cemento prefabbricato e basamento in calcestruzzo, perché il fatto non è previsto dalla legge come reato.

Il D.P.R. n. 380/2001 è stato, infatti, modificato dal Decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito dalla Iegge 11 novembre 2014, n. 164) prevedendo che per interventi di manutenzione straordinaria debbono intendersi "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”

Nella sua nuova formulazione, l’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 prevede:

• per "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• per "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso;
• per "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• per "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Ciò premesso, la sentenza impugnata ha ritenuto che l'attività posta in essere debba essere qualificata come "intervento di manutenzione straordinaria" e non già come intervento di "ristrutturazione edilizia", sì da non essere soggetta al rilascio del permesso a costruire. Come, però, correttamente osservato dal ricorrente, l'art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dall'art.30 comma 1, lett. a), del D.L. n. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla Iegge n. 98/2013), prevede che rientrino all'interno degli interventi di ristrutturazione edilizia "anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza".

Dunque, per il caso di demolizione di un edificio e ricostruzione in blocchi di calcestruzzo con sagoma inferiore e volume totale inferiore rispetto a quello precedente (come nel caso di specie), il legislatore ha previsto di ricomprendere questo intervento in quelli di ristrutturazione edilizia e non già di manutenzione edilizia. Ritenuto che l’intervento rientra tra quelli di ristrutturazione edilizia, va però osservato che lo stesso, per il mancato aumento della volumetria, non richiede il rilascio del permesso a costruire, bensì, al momento dei fatti, di una mera D.I.A., ovvero, alla data odierna, di una S.C.I.A.. Come previsto, infatti, dall'art.10, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, sono assoggettati a permesso di costruire "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti", ovvero che si connettano a mutamenti di destinazione d'uso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A), mentre, ai sensi dell'art. 22, comma 1, del medesimo D.P.R. "sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (in precedenza, denuncia di inizio di attività) gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6 che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente".

In conformità con tali ipotesi, ancor prima delle modifiche da ultimo intervenute, devono ritenersi realizzabili, previa mera denunzia di attività (non alternativa al permesso di costruire, equivalente come detto alla odierna S.C.I.A.), le ristrutturazioni edilizie di portata minore, quelle, cioè, che determinano una semplice modifica dell'ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica. Per effetto, poi, delle più recenti modifiche (art. 30 D.L. 21 giugno 2013, n. 69 conv. in legge 9 agosto 2013, n. 98), gli interventi di "ristrutturazione edilizia", consistenti nel ripristino o nella ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, debbono ritenersi assoggettati alla procedura semplificata della S.C.I.A., se si tratta di opere che non rientrano in zona paesaggisticamente vincolata e rispettano la preesistente volumetria, anche quando implicano una modifica della sagoma.

Conclusioni

Ne consegue che un intervento di demolizione e ricostruzione con volumetria non superiore a quella complessiva preesistente, e dunque certamente non incidente sul carico urbanistico, quale elemento considerato dalla norma evidentemente determinante, non poteva (già prima delle ultime modifiche intervenute) e non può, a maggior ragione oggi, atteso che si prescinde, per gli immobili non sottoposti a vincoli, anche dalla modifica della sagoma, non rientrare nelle ristrutturazioni edilizie "leggere", come tali assoggettabili a mera segnalazione certificata di attività, ove siano stati rispettati gli ulteriori requisiti contemplati dall'art.22 comma 1, del D.P.R. n. 380/2001.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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