Superbonus 110%, abusi edilizi, stato legittimo e conformità urbanistica-edilizia

di Redazione tecnica - 08/03/2021

A quasi un anno dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Rilancio, è ormai (quasi) chiaro a tutti che per accedere al superbonus 110%, uno dei prerequisiti indispensabili è la conformità urbanistica-edilizia dell'edificio dove si vuole intervenire.

Superbonus 110% e stato legittimo

Sul rapporto tra superbonus 110% e abusi edilizi abbiamo fornito parecchi chiarimenti che in comune hanno un unico aspetto: l'abuso edilizio blocca (quasi) sempre le detrazioni fiscali. Abbiamo scritto "quasi" perché l'art. 119, comma 13-ter del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) ha ammesso che per gli interventi sulle parti comuni (parliamo quindi di edifici in condominio o plurifamiliari) il tecnico e lo sportello unico per l'edilizia devono accertare esclusivamente le parti comuni degli edifici interessati dagli stessi interventi.

Un comma, in realtà, poco chiaro perché non si è capito se lo stato legittimo debba essere assicurato per tutte le parti comuni dell'edificio oppure solo per le parti comuni interessate dagli interventi. Ma questo è un altro discorso.

L'abuso edilizio blocca il superbonus 110%: l'interrogazione alla Camera

L'aspetto più interessante riguarda, però, la piena conoscenza del panorama edilizio italiano. Il legislatore ha messo a punto uno strumento finanziario dalle potenzialità eccezionali, senza avere piena contezza dello stato legittimo degli immobili.

E considerato che lo stato legittimo è una delle cause principali che sta bloccando molti interventi, non è certamente un aspetto di poco conto. Tanto che il 3 marzi 2021 è stata presentata la seguente interrogazione a risposta scritta ai Ministri della transizione ecologica, dell'economia e delle finanze, delle infrastrutture e della mobilità sostenibili:

Premesso che:

l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate e l'attuazione cosiddetto «Superbonus 110 per cento», introdotto dall'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e successive modificazioni, per interventi volti all'efficienza energetica fanno sorgere numerosi e rilevanti interrogativi circa la possibilità e le modalità di realizzazione degli interventi detraibili, arrivando financo a precludere l'accesso alle relative agevolazioni fiscali in presenza di parziali difformità dei titoli edilizi, anche nel caso in cui si tratti di immobili realizzati diversi decenni fa e dotati di regolare certificato di abitabilità;
per evitare che tale problematica comprometta alla base l'impianto, la ratio e gli obiettivi del «superbonus 110 per cento» in relazione a un altissimo numero di immobili, si rende sempre più necessario chiarire il regime fiscale da ricollegare all'ipotesi di cui all'articolo 34, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, che disciplina il caso in cui la parziale difformità dell'intervento realizzato rispetto al permesso di costruire non può né essere sanata, né essere ricompresa nelle ipotesi delle tolleranze costruttive di cui al successivo articolo 34-bis;
in linea di principio, si dovrebbe affermare che in presenza di difformità parziali, non suscettibili di regolarizzazione mediante procedura di sanatoria ordinaria e non riconducibili alle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis, al fine di accedere agli incentivi fiscali e realizzare gli interventi previsti dalla disciplina del «Superbonus», è necessario sanare la difformità attraverso il ripristino della situazione legittima mediante demolizione delle opere difformi, ovvero, allorquando il ripristino non sia possibile senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, mediante procedura di fiscalizzazione di cui al citato articolo 34, comma 2;
per non precludere a migliaia di immobili l'accesso al «Superbonus», infatti, la conclusione del procedimento sanzionatorio previsto dall'articolo 34, comma 2, (cosiddetta fiscalizzazione), dovrebbe intendersi come condizione necessaria e sufficiente per beneficiare delle agevolazioni fiscali collegate ai relativi interventi, evitando che l'attuale quadro normativo, da un lato, imponga a detti immobili di mantenere in essere la difformità, dall'altro, di non poter operare interventi di efficientamento e altri al pari di tutti gli altri contribuenti;
tale situazione riguarda buona parte degli edifici e in particolar modo i condomini costruiti in Italia negli anni Sessanta e Settanta. Pertanto, costituendo tali fabbricati una porzione rilevante del patrimonio immobiliare italiano, che necessita di riqualificazione energetica e adeguamenti sismici, difformi conclusioni rispetto a quelle di cui sopra determinerebbero una notevole riduzione della portata applicativa di un'agevolazione fondamentale per la ripresa economica e per la decarbonizzazione del nostro sistema Paese, in ottica di un'efficace transizione ecologica-energetica, e per la riduzione del rischio sismico a cui sono esposti tutti i cittadini;
l'alto numero di immobili interessati da detta problematica, inoltre, rischia di costituire un serio ostacolo al conseguimento degli obiettivi di decarbonizzazione 2050 cui il «superbonus 110 per cento» è preordinato.

Gli interpellanti hanno chiesto se il Governo sia a conoscenza della problematica descritta e, se del caso, quali iniziative intenda assumere affinché l'accesso al «Superbonus 110 per cento» possa essere garantito anche ai contribuenti titolari di immobile oggetto di fiscalizzazione ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Una domanda lecita che sta arrivano in realtà con po' di ritardo.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it