Superbonus 110%: come dimostrare accesso autonomo e indipendenza funzionale

Uno degli aspetti più problematici previsti dalla normativa relativa al superbonus 110% è legata alla dimostrazione dell'accesso autonomo e dell'indipendenza funzionale degli edifici o delle unità immobiliari.

L'art. 119 del Decreto Rilancio

Per risolvere questa problematica, è stata necessaria una doppia modifica all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio)

• la prima dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto/Rilancio) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• la seconda dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021).

Inizialmente, infatti, con specifico riferimento agli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus), l'articolo 119 del Decreto Rilancio ha previsto la detrazione fiscale del 110% per gli edifici in condominio e per gli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

Cosa si intende per accesso autonomo

Per quanto riguarda l'accesso autonomo, il D.L. n. 104/2020 ha inserito all'art. 119 del Decreto Rilancio il comma 1-bis che prevedeva:

Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Su questo requisito l'Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato due risposte (la risposta n. 9 del 5 gennaio 2021 e la risposta n. 10 del 5 gennaio 2020) nelle quali ha precisato che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

• all'immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
• all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

La condizione può anche essere verificata nel caso di "villette a schiera" e si ha accesso autonomo dall'esterno qualora, ad esempio:

• la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Cosa si intende per indipendenza funzionale

Per quanto concerne, invece, il requisito di indipendenza funzionale, abbiamo dovuto attendere la Legge di Bilancio 2021 che ha aggiunto il seguente periodo al comma 1-bis dell'art. 119:

Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

In questo caso, dunque, per l'indipendenza funzionale dovranno essere valutati:

• gli impianti per l'approvvigionamento idrico;
• gli impianti per il gas;
• gli impianti per l'energia elettrica;
• l'impianto di climatizzazione invernale.

Viene previsto che l'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre dei suddetti impianti di proprietà esclusiva.

Accesso autonomo e indipendenza funzionale

I due requisiti previsti dall'art. 119 del Decreto Rilancio vanno verificati contestualmente e non alternativamente. L'unità immobiliare dovrà, dunque, avere un accesso autonomo ed essere funzionalmente indipendente per accedere alla detrazione fiscale del 110%.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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