Superbonus 110% e Abusi edilizi: il punto sulle non conformità e i 3 casi previsti dalla normativa

di Redazione tecnica - 27/11/2020

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Superbonus 110% e abusi edilizi sono stati oggetto di discussione (spesso aspre) e riflessione tra tecnici e spunti per webinar nei quali si è provato a fare il punto chiarendo alcuni concetti presenti all'interno della normativa edilizia e che in realtà già coinvolgevano tutte le detrazioni fiscali presenti nel nostro ordinamento.

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Superbonus 110% e Abusi edilizi: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

L'argomento era già stato da noi trattato diverse volte alla luce delle modifiche apportate al DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni) e delle ultime limature all'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) rese dal D.L. n. 104/2020 (c.d. Decreto Agosto).

Modifiche importanti che hanno cambiato notevolmente il quadro della situazione rendendo possibile quello che fino a qualche mese fa era stato precluso dalla normativa.

Ogni considerazione che riguarda le detrazioni fiscali in generale, si scontra necessariamente con l'art. 49, comma 1 del Testo Unico Edilizia che ha sempre previsto che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

Qualsiasi intervento inserito in un contesto in cui sono presenti degli abusi edilizi e quindi manca la conformità edilizia e urbanistica necessita preventivamente una sanatoria complessiva delle irregolarità (che possono essere di varia entità: dall'abbattimento/spostamento di un tramezzo, la chiusura di una veranda, lo spostamento di una porta,...). Ma non solo, alla luce del suddetto art. 49 qualsiasi intervento realizzato in un contesto di abuso non potrà godere di alcuna detrazione fiscale e in caso di controlli potrà essere revocato con sanzioni a carico di chi ha fruito illegittimamente delle agevolazioni (art. 49, comma 3 " Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune" e comma 4 "In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa".

Pensiamo ad esempio alla sostituzione di un infisso esterno che non preveda alcuna "innovazione" e realizzata nel rispetto delle prescrizioni comunali e delle norme di settore. Il glossario delle opere di edilizia libera allegato al Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 fa rientrare questo intervento tra quelli di manutenzione ordinaria che non necessitano di alcun titolo edilizio o comunicazione andando in edilizia libera. Ciò che molti non sanno è che è facoltà dell'amministrazione finanziaria recuperare le imposte dovute per effetto della decadenza dei benefici fiscali.

Sempre facendo riferimento al Testo Unico Edilizia, l'art. 10, comma 1, lettera p) del Decreto Semplificazioni ha introdotto il nuovo articolo 34-bis (Tolleranze costruttive) che prevede:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In virtù di questo nuovo articolo, eventuali difformità urbanistico-edilizie che rientrano nella tolleranza del 2% non costituiscono violazioni edilizie e potranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili.

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