Superbonus 110% e Condominio minimo: nuovi chiarimenti su limiti di spesa e cessione del credito

L’art. 119, comma 9 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha riservato la detrazione fiscale del 110% (superbonus) agli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico realizzati da ben determinati soggetti.

Indice dell'articolo

1. Superbonus 110% e Condominio minimo: nuovo intervento dell’Agenzia delle Entrate
2. Superbonus 110% e Condominio: nuovo intervento dell’Agenzia delle Entrate
3. I Condomini minimi come possono beneficiare del Superbonus 110%?
4. L’individuazione dei limiti di spesa per i condomini
5. I limiti di spesa per l’isolamento termico a cappotto
6. I limiti di spesa per il sismabonus
7. I limiti di spesa per gli interventi trainati di Ecobonus
8. Il calcolo della spesa massima ammissibile per gli interventi trainati di Ecobonus
9. Ecobonus e Sismabonus: i limiti di spesa e la spesa massima ammissibile
10. Cessione del credito "libera"

Superbonus 110% e Condominio minimo: nuovo intervento dell’Agenzia delle Entrate

Tra i beneficiari, quello che rappresenta la platee più ampia è rappresentato dai condomini. Ed è proprio sui condomini che sono arrivati i primi dubbi applicativi relativi al superbonus 110%. Come l’ultimo che riguarda il concetto di “condominio minimo” a cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito la risposta n. 196 del 18 marzo 2021.

Nel nuovo caso sottoposto alla lente del Fisco, stiamo parlando di due edifici: uno (edificio A) composto da 3 unità immobiliari di categoria catastale A/3, C/2 e C/6 con unico proprietario, l’altro (edificio B), strutturalmente unito al precedente, composto da altre 3 unità immobiliari con 3 proprietari differenti di cui uno è il proprietario delle 3 unità del primo edificio A. I due edifici hanno tetto sostenuto da muro portante comune. In comune anche fognature, canali discarico e fondazioni.

L’istante, proprietario dell’edificio A, intende demolirlo e ricostruirlo senza aumento di volumetria, ma accorpando le precedenti 3 unità immobiliari in un'unica unità abitativa con destinazione d'uso nella categoria catastale A/3. Con la demolizione e ricostruzione saranno realizzati interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Anche l'edificio A sarà oggetto di un intervento di ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica.

Considerato che l’edificio ricade in zona sismica 3, l’istante proprietario dell’edificio A chiede chiarimenti:

• sul limite di spesa applicabile per gli interventi che si intendono realizzare e sull'applicazione della cessione del credito;
• se sia necessario richiedere un codice fiscale per il condominio minimo e, nel caso venga richiesto un codice fiscale, se tali detrazioni siano gestibili tutte tramite il codice fiscale del condominio invece che come singole persone fisiche.

Superbonus 110% e Condominio: nuovo intervento dell’Agenzia delle Entrate

Per rispondere alla richiesta dell’istante l’Agenzia delle Entrate ha rispolverato il quadro normativo che ha messo in piedi le detrazioni fiscali del 110%, ricordando presupposti, requisiti, interventi, beneficiari, adempimenti e opzioni alternative.

Ciò premesso, per rispondere correttamente ai quesiti il Fisco ha ricordato la definizione di condominio per la quale si ha una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli soggetti proprietari, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti (anche solo 2) costruiscono su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento.

La condizione di condominio minimo si ha quando l’edificio è composto da un numero non superiore a otto condomini. In questo caso risultano applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per la nomina dell'amministratore,a richiesta del codice fiscale e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

I Condomini minimi come possono beneficiare del Superbonus 110%?

Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini minimi possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.

Per quanto riguarda l'individuazione delle parti comuni interessate dall'agevolazione, è necessario far riferimento all'articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

L’individuazione dei limiti di spesa per i condomini

Come più volte chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.

Per ciò che concerne l'individuazione dei limiti di spesa, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione, tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti.

I limiti di spesa per l’isolamento termico a cappotto

In particolare per interventi sulle parti comuni di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate, delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno o verso vani non riscaldati, il limite massimo di spesa è 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio nel caso in cui lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari.

I limiti di spesa per il sismabonus

Per gli interventi trainanti antisismici il limite massimo di spesa è di 96.000 per il numero di unità che compongono l'edificio, in tale limite di spesa rientrano anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso.

I limiti di spesa per gli interventi trainati di Ecobonus

Inoltre, l'esecuzione sulle parti comuni dell'edificio in condominio di almeno un intervento trainante consente, poi, a ciascun condomino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi trainati che rientrano nell'Ecobonus.

Ai sensi del comma 10 dell’articolo 119 del decreto Rilancio in caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, compresa la sostituzione degli infissi delle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

È, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni del condominio che danno diritto alla predetta agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all'interno del condominio.

Il calcolo della spesa massima ammissibile per gli interventi trainati di Ecobonus

Per quanto riguarda la spesa massima ammissibile nel caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico, le norme di riferimento in taluni casi individuano un limite massimo di detrazione spettante, in altri un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione.

Il comma 2 dell'articolo119 del decreto Rilancio stabilisce che per i predetti interventi trainati l'aliquota del 110% si applica «nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente», nel caso in cui la norma preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare l'ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l'aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Ecobonus e Sismabonus: i limiti di spesa e la spesa massima ammissibile

Pertanto, con riferimento al caso di specie:

• per l'acquisto e la posa in opera di finestre o di schermature solari nonché per l'acquisto e la posa in opera di pannelli (collettori) solari per la produzione di acqua calda ciascun intervento ha un limite massimo di detrazione pari a 60.000 euro. Qualora tali interventi siano trainati da un intervento trainante ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110% per ciascun intervento è pari a 54.545 euro;
• per l'acquisto e la posa in opera di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, l’ammontare massimo di detrazione spettante è pari a 30.000 euro. Qualora tale intervento sia trainato da un intervento trainante ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110% per ciascun intervento è pari a 27.273 euro.

Con riferimento invece al Sismabonus nel caso in cui l’intervento comporti l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa (come nel caso di specie), per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.

Nel presupposto che le caratteristiche strutturali dei due edifici (quali: il tetto dell'edificio B sostenuto dal muro portante in comune con l'edificio (A), le fognature e canali discarico in comune, le fondazioni in comune), consentano la nascita di un "condominio minimo", circostanza non verificabile in sede di interpello, l'Istante potrà accedere al Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni. In tal caso il limite massimo di spesa ammesso deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (6 unità complessive, comprese le pertinenze), valorizzando la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.

Per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, invece, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

Al fine di beneficiare del Superbonus per detti interventi non è necessario richiedere un apposito codice fiscale per il "condominio minimo" tuttavia, nel caso in cui lo stesso sia stato richiesto, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che è tenuto ad effettuare i connessi adempimenti.​

Cessione del credito "libera"

Infine, considerato che ogni singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile, ciascun condomino, potrà fruire dell'articolo 121 del decreto Rilancio, dell'opzione per la cessione del credito di imposta.

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