Superbonus 110% e abusi: la soluzione è la sanatoria edilizia

Nell'ultimo anno l'argomento principale che ha riguardato il mondo dell'edilizia è stato senza alcun dubbio il superbonus. La detrazione fiscale del 110% messa a punto a maggio 2020 dal Decreto Rilancio per incentivare alcuni interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico.

Superbonus 110%: i problemi e il quadro normativo

L'argomento non è certamente esente da vizi, problemi e possibili soluzioni. Perché se è vero che i requisiti e gli adempimenti imposti dal Decreto Rilancio sono tanti, è altrettanto certo che la detrazione fiscale in questione è una di quelle possibilità che potrebbe consentire di riqualificare il proprio immobile che ne guadagnerebbe sotto tutti i punti di vista (energetico, strutturale ed economico).

Sono stato il primo a criticare il modus operandi scelto dal legislatore per mettere in piedi questa detrazione. Il Decreto Legge non è certamente il sistema migliore e nel caso del superbonus ha generato un periodo di 139 giorni di blocco del mondo costruzioni, in attesa prima della legge di conversione del Decreto Rilancio e poi dei suoi provvedimenti attuativi che alla fine sono:

• il Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246) - c.d. Decreto Requisiti tecnici ecobonus;
• il Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante "Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246) - c.d. Decreto Asseverazioni ecobonus;
• il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329 recante "Modifica al D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, recante “Sisma Bonus - Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati”".

A questi decreti c'è da aggiungere poi i provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate necessari per poter optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito:

• il Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 recante "Disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti per gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero o restauro della facciata degli edifici, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici";
• il Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 12 ottobre 2020, prot. 326047 recante "Modifiche al modello per la comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica, approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020, e alle relative istruzioni. Approvazione delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica del modello di comunicazione".

Tutte le altre circolari, risposte, risoluzioni, guide e FAQ pubblicate dai vari soggetti interessati (Agenzia delle Entrate, Enea e MEF) non sono altro che chiarimenti che nulla aggiungono alla norma di rango primario e ai suoi provvedimenti attuativi.

Lo Speciale Superbonus 110%

Nel nostro speciale superbonus 110% abbiamo provato a fare il punto sulle nuove detrazioni fiscali del Decreto Rilancio, riportando un vero e proprio riassunto delle disposizioni più significative, oltre che un elenco dettagliato delle norme che è necessario conoscere. E sono tante! ma niente di nuovo o particolarmente complicato per un professionista che opera nel settore e conosce gli argomenti efficientamento energetico e miglioramento strutturale. Tanto di nuovo, chiaramente, per chi decide di avventurarsi in questo nuovo mercato senza avere né esperienza né conoscenze (e non è sufficiente un titolo per avvicinarsi a queste materie!).

Abusi edilizi e superbonus

Tra le tante tematiche e punti ancora da chiarire, quella che riveste maggiore importanza (considerato il costruito del nostro Paese) è certamente il tema degli abusi edilizi. Un tema sul quale abbiamo scritto tanti approfondimenti ma che ne merita uno nuovo.

Il problema è stato riconosciuto dallo stesso legislatore con la modifica apportata dal Decreto Agosto (il D.L. n. 104/2020) al Decreto Rilancio che ha aggiunto il seguente comma 13-ter:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

In sostanza, il legislatore ha affermato che il tecnico e il SUE dovranno accertare lo stato legittimo facendo riferimento esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Qui, però, si pone un problema: come interpretare questa disposizione? lo stato legittimo va verificato su tutte le parti comuni dell'edificio oppure solo a quello dell'intervento?

La differenza è netta e sostanziale perché, riferendoci ad esempio ad un intervento di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera) di una facciata che rappresenta il 25% delle superficie disperdente, nel primo caso il tecnico dovrà verificare lo stato di legittimità di tutte le parti comuni dell'edificio, nel secondo caso dovrà riferirsi esclusivamente alle parti in comune in cui si sta intervenendo.

Cosa succede, ad esempio, se la facciata in cui si sta intervenendo non presenta alcun abuso, ma ad esempio un'altra facciata ha degli abusi sulle parti comuni? deve essere il tecnico a prendersi le responsabilità? il committente?

Benché Pirandello dica che "È meglio avere dubbi che false certezze", è altresì necessario che l'argomento riceva un chiarimento il più opportuno dettagliato.

L'abuso blocca le detrazioni fiscali

Ricordiamo, infatti, che in caso di accertamenti vale quanto previsto all'art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia):

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Non è, cioè, possibile beneficiare di alcuna detrazione fiscale nel caso l'immobile presenti degli abusi edilizi.

La sanatoria edilizia

Ma è bene ricordare anche che ci sono abusi che non possono essere sanati e vanno solo rimossi, e altri che presentano situazioni previste dal DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia).

Nello specifico, la disciplina edilizia offre la possibilità di regolarizzare ex post la realizzazione di un intervento edilizio in assenza o in difformità dal titolo abilitativo per esso prescritto, e precisamente:

• ottenere il permesso di costruire in sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire ex art. 23, comma 1, del Testo Unico Edilizia (art. 36, comma 1 del TUE);
• ottenere la sanatoria dell’intervento edilizio realizzato in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività cui risulta subordinato ai sensi dell’art. 22, commi 1 e 2 del Testo Unico Edilizia (art. 37, comma 4 del TUE).

I commi 4 e 5 dell'art. 50 del Testo Unico Edilizia prevedono, infatti, la possibilità di sanare la propria posizione e continuare a fruire delle detrazioni fiscali:

4. Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49.

5. In attesa del provvedimento definitivo di sanatoria, per il conseguimento in via provvisoria degli effetti previsti dal comma 4, deve essere prodotta da parte dell'interessato alle amministrazioni finanziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in sanatoria, corredata della prova del pagamento delle somme dovute fino al momento della presentazione della istanza di cui al presente comma.

Superbonus 110%: occhio agli abusi

La soluzione migliore (o almeno quella che mi sento di consigliare) è di fare molta attenzione allo stato di legittimità dell'immobile prima di avventurarsi in interventi che beneficiano del superbonus. Occorre anche tenere a mente che l'occasione potrebbe essere la migliore per regolarizzare un abuso e trarre i vantaggi offerti dalla nuova agevolazione del Decreto Rilancio.

Condono e Sanatoria: le differenze

All'uopo occorre ricordare le differenze (sostanziali) tra condono edilizio (di cui alle Leggi n. 47/1985; n. 724/1994 e n. 326/2003) e accertamento di conformità (introdotto con l’art. 13 della Legge n. 47/1985 e attualmente disciplinato dagli artt. 36 e 37, comma 4 del Testo Unico Edilizia.

Sull'argomento si è espressa la giustizia con parecchi interventi tra i quali possiamo ricordare la sentenza del Consiglio di Stato n. 6035 del 2 settembre 2019 che afferma "dalla presentazione della domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 non possono trarsi le medesime conseguenze della domanda di condono poiché (…) i presupposti dei due procedimenti di sanatoria – quello di condono edilizio e quello di accertamento di conformità urbanistica – sono non solo diversi ma anche antitetici, atteso che l’uno (condono edilizio) concerne il perdono ex lege per la realizzazione sine titulo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche (violazione sostanziale) l’altro (sanatoria ex art. 13 legge 47/85 oggi art. 35 D.P.R. n. 380/2001) l’accertamento ex post della conformità dell’intervento edilizio realizzato senza preventivo titolo abilitativo agli strumenti urbanistici (violazione formale)» (cfr. C.d.S., Sez. IV, 16 giugno 2017, n. 2955). Deve essere tenuto presente, infatti, il carattere eccezionale e derogatorio del condono edilizio, rispetto alle ordinarie procedure di sanatoria (disciplinate attualmente dall’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001), richiedenti – solo queste ultime – la doppia conformità dell’intervento abusivo alla disciplina urbanistico-edilizia, alla data della realizzazione delle opere e a quella della sanatoria stessa.

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A cura di Ing. Gianluca Oreto

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