Superbonus 110% e parti comuni: il Decreto Agosto apre alle assemblee condominiali in videoconferenza e svincola gli abusi edilizi

In un nostro articolo di pochi giorni fa, dal titolo Superbonus 110%: assemblee condominiali e abusi edilizi bloccano le detrazioni fiscali del 110% avevamo rilevato le principali criticità applicative per la fruizione delle nuove detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio).

Superbonus 110% e parti comuni: il problema degli abusi edilizie e delle assemblee condominiali

In particolare, pur confermando la grande occasione offerta dal superbonus 110%, abbiamo evidenziato le problematiche inerenti gli abusi edilizi presenti in molte delle unità immobiliari italiane (dai più piccoli ai più grandi) e le difficoltà per gli amministratori di condominio nel convocare serenamente le assemblee condominiali necessarie per l'approvazione di qualsiasi lavoro di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per quanto riguarda gli abusi edilizi, il quadro normativo di riferimento costituito da:

• il Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 recante "Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi" (c.d. TUIR);
• il Decreto interministeriale 18 febbraio 1998 n. 41 recante "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia";
• il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 recante "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia" (c.d. Testo Unico Edilizia);

e la documentazione richiesta dalle banche per la cessione del credito (uno dei tanti documenti richiesti è la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica), avrebbero certamente imposto degli accertamenti sulla conformità urbanistico-edilizia delle unità immobiliari anche nel caso di detrazioni consistenti lavori sulle parti comuni.

Per quanto riguarda i condomini, nonostante il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”) sia già intervenuto sul Decreto Rilancio prevedendo che per l'approvazione delle delibere che riguardano gli interventi previsti dal superbonus, è necessario avere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (> 50%) e almeno un terzo del valore dell'edificio, nulla si era detto sulle modalità delle assemblee condominiali che, complice il periodo di emergenza COVID-19, non sono di facile convocazione.

Superbonus 110% e parti comuni: la legge di conversione del Decreto Agosto

Ma in sede di conversione in legge del Decreto Agosto, il cui ddl di conversione è stato approvato il 6 ottobre con voto di fiducia al Senato (adesso è passato all'altro ramo del Parlamento), sono state previste da una parte importanti modifiche al Decreto Rilancio che aprono la fruizione delle detrazioni per le parti comuni anche alle unità immobiliari che presentano degli abusi edilizi e prevedono la videoconferenza per le assemblee condominiali.

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