Superbonus 110%: l'approvazione dei lavori in condominio

Tra i beneficiari del superbonus 110% previsti dall'art. 119 del Decreto Rilancio vi è la categoria dei condomini per la quale occorre fare delle considerazioni particolari.

Il superbonus per il condominio e il Decreto Rilancio

Nella prima versione del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) fu prevista la possibilità di fruire delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) per:

• gli edifici in condominio (particolare chiarito dall'Agenzia delle Entrate);
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti situate all'interno di edifici plurifamiliari;
• per gli edifici unifamiliari.

Il superbonus per il condominio e il Decreto Agosto

Considerati i tempi ristretti e un quadro normativo da completare, nell'agosto 2020 con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto), convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, è stato aggiunto al Decreto Rilancio il comma 9-bis. L'obiettivo era quello di snellire le procedure per l'approvazione degli interventi che accedono al superbonus da parte delle assemblee condominiali.

In particolare, grazie al nuovo comma, l'approvazione degli interventi edilizi che accedono al superbonus e i finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, sarebbe stata valida con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Al contempo, per venire incontro alle esigenze post pandemiche, il D.L. n. 104/2020 ha previsto una modifica all'art. 66 del Regio Decreto 30 marzo 1942, n. 318, in modo da consentire le assemblee condominiali in videoconferenza.

Il superbonus per il condominio e la Legge di Bilancio 2021

Con la legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) si è nuovamente intervenuti con parecchie modifiche all'art. 119 del Decreto Rilancio, tra le quali l'inserimento di un nuovo periodo al comma 9-bis che nella sua versione definitiva prevede:

9-bis . Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Superbonus 110%: la deliberazione dei lavori in condominio

Con la versione definitiva dell'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio, i lavori che accedono al superbonus dovranno essere approvati dall'assemblea di condominio (anche in videoconferenza) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Stesse modalità di approvazione anche nel caso in cui l'intera spesa debba essere imputata ad uno o più condomini.

Considerato quanto sia delicato l'argomento, appare utile ricordare alcune sentenze come la n. 1551/2020 della Corte d’Appello di L’Aquila in cui si parla di cappotto termico (uno degli interventi principali che accedono al superbonus 110%). In questa sentenza è stato chiarito che nel caso si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell'edificio, poiché l'opera riguarda parti comuni dello stesso ed è deputata a preservare l'intero stabile condominiale garantendone l'isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Sull'argomento cappotto termico è entrata anche la sentenza n. 17997/2020 del Tribunale di Roma, che ha ricordato l'importanza delle modalità di approvazione degli interventi che devono passare sempre attraverso l'assemblea di condominio.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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