Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: interviene il TAR

Quali sono gli effetti di un’istanza di sanatoria edilizia su un ordine di demolizione già emesso dal Comune? Un’ordinanza di demolizione può essere contestata per mancanza di comunicazione di avvio del procedimento? L’ordine di demolizione va motivato? Quali sono i limiti del legittimo affidamento in caso di abusi edilizi? Come funziona la sanzione alternativa alla demolizione?

Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: la sentenza del TAR Campania

Torniamo a parlare di abusi edilizi con l’interessante sentenza del TAR Campania 7 gennaio 2025, n. 68, che ribadisce principi ormai consolidati, ma spesso oggetto di contestazioni nei ricorsi contro gli ordini di demolizione. In particolare, il TAR ha chiarito che:

• l’ordine di demolizione è un atto vincolato e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento (anche se in alcuni casi sarebbe opportuno, soprattutto nei piccoli abusi o se la situazione è dubbia e l’apporto del privato potrebbe essere utile);
• il legittimo affidamento non può essere invocato per situazioni contra legem;
• le opere abusive vanno valutate nel loro complesso e non in maniera frammentaria;
• l’indicazione dell’area da acquisire non è un requisito necessario dell’ordinanza di demolizione, ma solo dell’eventuale provvedimento successivo di acquisizione al patrimonio comunale;
• la richiesta di sanzione alternativa alla demolizione per pregiudizio sulle parti conformi dell’immobile va provata e non solo richiesta.

Il caso oggetto della controversia riguarda l’ordinanza di demolizione di opere realizzate senza titolo edilizio né autorizzazione paesaggistica, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e in violazione delle prescrizioni di cui al vigente strumento urbanistico.

Il ricorrente deduce violazione di legge ed eccesso di potere e, in sintesi, articola le seguenti argomentazioni:

• sull’immobile non vi sarebbe stato alcun mutamento di destinazione e che la zona interessata avrebbe avuto una vocazione residenziale che l’ente locale non avrebbe considerato;
• le opere realizzate non avrebbero alterato sagoma, stato dei luoghi o caratteristiche interne dell’edificio, e la normativa regionale consentirebbe il mutamento di destinazione senza necessità di permesso di costruire, trattandosi di un intervento minore;
• l’apparente incremento volumetrico (di minima entità) deriverebbe da un errore nella rappresentazione grafica e la demolizione rischierebbe di compromettere la stabilità dell’intero fabbricato;
• l’ordinanza sarebbe illegittima per mancanza di motivazione, istruttoria e non avrebbe considerato la presentazione di una istanza di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001;
• il provvedimento demolitorio non avrebbe indicato l’estensione dell’area da acquisire in caso di inottemperanza all’ordinanza di demolizione, violando l’art. 31 del Testo Unico Edilizia;
• mancata preventiva comunicazione da parte del Comune dell’avvio del procedimento;
• il lungo tempo trascorso tra l’esecuzione delle opere e l’adozione dell’ordinanza di demolizione avrebbe ingenerato nel privato un ragionevole affidamento sulla legittimità dell’intervento.

Tutte argomentazioni che, com’è noto, sono state affrontate e risolte dalla giurisprudenza amministrativa che ha fornito ormai dei principi consolidati.

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