Abusi edilizi: illegittimo il permesso di costruire in sanatoria condizionato

In caso di interventi realizzati in assenza/difformità di permesso di costruire o SCIA pesante, definitivamente accertati dalla pubblica amministrazione, l’unica possibilità per evitare la demolizione è ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

Sanatoria edilizia: i termini per richiederlo

Così come previsto all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia, TUE), il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono richiedere il permesso di costruire in sanatoria fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

In particolare:

• ai sensi dell’art. 31, comma 3 “Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita”;
• ai sensi dell’art. 33, comma 1 “Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso”;
• ai sensi dell’art. 34, comma 1 “Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso”.

Sanatoria edilizia: i requisiti

Entro le suddette scadenze, è possibile presentare istanza di accertamento di conformità per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria. È chiaro che, trattandosi di un “permesso di costruire” (anche se ottenuto ex post), l’istanza potrà essere presentata solo dal proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo per richiederlo (art. 11, comma 1, TUE).

Oltre a questo, la sanatoria può essere ottenuta su istanza presentata dal privato che dovrà:

• pagare, a titolo di oblazione, il contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'art. 16 del TUE (per le parziali difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso originario);
• dimostrare la doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

Da ricordare che:

1. sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (silenzio-rigetto);
2. la doppia conformità non può essere subordinata all’esecuzione di alcuna opera.

Permesso di costruire condizionato: interviene la Cassazione

Su quest’ultimo punto è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 7 febbraio 2024, n. 5486 che ha ricordato uno dei principi consolidati della giurisprudenza in tema di sanatoria ordinaria degli abusi edilizi.

Nel caso di specie, il ricorrente contesta il rigetto dell’istanza volta ad ottenere la sospensione dell'ordine di demolizione parziale del manufatto abusivo. Secondo il ricorrente, la presentazione dell’istanza di sanatoria sarebbe valida, conforme e quindi legittima per bloccare la demolizione.

La Cassazione, confermando i precedenti interventi, ha rilevato che il Tribunale, nel motivare il rigetto dell'istanza di sospensione o revoca dell'ordine di demolizione, non ha imperniato la propria decisione sul solo diniego tacitamente espresso dalla Pubblica Amministrazione competente sulla richiesta di permesso in sanatoria - pur molto significativo - ma ha valorizzato altri elementi.

Tra questi la presenza di abusi insanabili tra i quali una sopraelevazione sulla quale il ricorrente ha ammesso di aver presentato istanza di sanatoria condizionata alla demolizione di parte dell'edificio.

Gli ermellini, però, hanno ricordato che è illegittimo, e non determina l'estinzione del reato edilizio di cui all'art. 44, lettera b), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell'alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica.

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