Abusi edilizi: quando è possibile evitare la demolizione?

Non si può imporre la demolizione  di un immobile ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) se non c’è almeno una variazione essenziale rispetto al titolo edilizio. Secondo quanto previsto dalla norma, la sanzione demolitoria è infatti applicabile nei casi di opere realizzate in assenza, totale difformità, ovvero variazione essenziale rispetto al titolo edilizio.

Nel caso quindi di opere che si configurino come una ridistribuzione interna degli spazi e aumento di cubatura e di superficie utile rientranti nelle c.d. tolleranze costruttive, si parla di parziali difformità, non sanzionabili ai sensi dell’art. 31 ma ai sensi dell’art. 34 dello stesso T.U.E., che prevede eventualmente la demolizione delle parti difformi, se non si pregiucano le parti conformi.

Ordine di demolizione: la differenza tra totale e parziale difformità

Ed è sulla base di questi presupposti che il TAR Campania, con la sentenza del 7 marzo 2025, n. 1839, ha accolto il ricorso per l’annullamento dell’ordine di demolizione relativo a opere abusive realizzate su un immobile di tre piani fuori terra.

Nello specifico, l’immobile aveva queste caratteristiche:

• il piano rialzato era ante '67;
• il primo piano e il sottotetto sono stati realizzati in virtù di una licenza edilizia rilasciata nel 1977, contestualmente al certificato di abitabilità del 1977;
• i locali sottotetto sono stati oggetto di cambio di destinazione d’uso ex L.R. n. 19/2001 assentito con permesso di costruire;
• la copertura era stata modificata come variante strutturale in corso d’opera, comunicata con D.I.A., ormai consolidata.

Secondo i ricorrenti, il Comune non avrebbe potuto emettere un ordine di demolizione in quanto gli interventi effettuati andavano eventualmente qualificati come parziali difformità, sanzionabili ai sensi dell’art. 34 e non dell’art. 31 in quanto:

• l’aumento dell’altezza utile interna di uno dei piani avrebbe portato a un minimo aumento di cubatura, eventualmente qualificabile come parziale difformità;
• stessa cosa per l'aumento di superficie utile rilevato, rientrante tra le tolleranze costruttive o tutt’al più configurabile come difformità parziale senza possibilità di applicare la sanzione demolitoria;
• la modifica della distribuzione interna tramite l'apertura di un varco di collegamento con un locale, rappresentano interventi di manutenzione straordinaria.

 

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